黄奇帆预言房价要跌开发商却疯狂拿地依据何在
疫情期间，黄奇帆在房地产上做出大胆预测，他认为未来房地产交易量将会下降，原本所有人都不认同，可到了今年，
如今黄奇帆再次预言房地产，这不仅让人好奇，黄奇帆这次预言又是什么？明年房地产现状是否会如黄奇帆预言那样，大概率是对的？
2022年，正处于疫情期间，再加上房地产政策收紧，房地产市场不容乐观，用通俗易懂话来讲，大量房子卖不出去，交易量急剧下跌。
在此情形下，所有人都觉得疫情过后，房地产将会迎来崭新变化：房价大幅度下跌，交易量上涨。
毕竟房产堆积，受挫的还是房企，这些房企买了大片土地，兴致勃勃想要将房子卖出去，结果遇到疫情和房地产政策，倘若疫情过后，房价上涨，房地产市场必然会严重下滑，负债率上涨。
相反，如果房价下跌，相应的交易量上涨，毕竟疫情过后是刺激房地产的开端。
就在绝大多数人都是这样想的，经济专家黄奇帆却给出了不一样看法。
2022年一次访谈节目中，黄奇帆针对房地产进行了一次预测。
他认为在疫情过后，虽然中国房地产负债率会下降，但高地价买地造房子会有所减轻，换句话说，其本身交易量可能并不会随着负债率上涨。
黄奇帆认为疫情和房产政策收紧，属于房地产行业一个拐点，要知道，在疫情期间，房地产负债率已经在80到90之间，已经不小了。
如果放任房地产负债率上升，那么，房企将会面临破产，今后房地产市场持续恶化，发展并不好。
当时，黄奇帆就给出了五点重组方法，比如建议房企只保存蕞重要的机体，政府出资钱租给开发商地，这样方式来减轻负债率。
讲到这里可能会有人问了，为何西方国家房产负债率能维持在40%，为何中国偏偏在80%以上？
其实这还要从负债率身上说起，负债率通常分为三个方面，头部就是租土地产生负债，其次两点就是开发以及售房产生负债。
这三个环节对于中国房地产行业来说是必不可少的，然而，房企的根本目的还在于赚钱，开发商通常不会用自己资金来租借土地，以及后续开发售卖。
反而是通过融资贷款方式，截止企业或者银行来实现租借，盈利的话大家都能赚到钱，但如果亏损的话，不仅银行受损，房企还要面临大量负债。
因此，黄奇帆觉得房地产投资不应该融资，而是要有自有资金，这样一来，负债率大打折扣。
单从交易量来看，如今房地产现状确实如黄奇帆预测那样，国家统计局数据统计，今年上半年房地产投资比例下降11%。
像新建商品房销售面积下降5.3%，即便是销售额也是如此，同比下降5.5%，由此看来，疫情并没有促进交易量增长，反而有所下降。
哪曾想，疫情过后，如今黄奇帆在一场峰会上，再次对房地产进行预测。
首先，黄奇帆说明了当前房地产情况，要知道，近几年来，房地产并不稳定，时而下跌，给不少房企带来恐慌。
他们无法预测未来几年，房产究竟怎么样，是对自己有利还是有弊。
为此，政府为了改变这一现象，就提出“止跌回稳”政策，想要阻止下跌趋势，逐渐趋于平稳。
既保证买房人的利益，也给房企一个好的保障。
黄奇帆表示，如今房地产五项指标中，有三项指标下跌。
就比如房产建筑量，新建房子以及土地批租量。
数据显示，2022年，中国房产建筑量达到22亿平方米，可截止到目前来看，黄奇帆认为如今房产建筑量估计达不到22年那会儿，满打满算下来，可能只有6亿平方米。
至于新建房子和土地批租量同样如此，当然，黄奇帆觉得中国房地产不可能走美国和日本老路。
众所周知，美国和日本虽然都是发达国家，但在房地产上面一度破败过，如次贷危机导致房价上涨，恰好，美国人用零首付买房，结果房价一上涨，赚了大笔钱，长此以往，美国房产经济都会崩溃。
还有日本泡沫经济，经济膨胀，日元货币增值或者贬值，完全稳定不下来，这导致日本大量房产堆积卖不出去。
不过，因为三项指标下跌，黄奇帆觉得老百姓买房压力会相对减少，比如二十多年前，可能买一套房要20到30年，截止到目前，生活水平提高，房价下跌平稳，减轻买房压力。
仅用10到20年就可以买一套房，虽然是这样说，但不少人还觉得对于老百姓来说买房压力更资金挂钩，生活水平提高，支出就越多，根本存不了钱。
但不管怎么样，黄奇帆给出的蕞终预测是2025年以后，中国房产会继续止跌回稳，然后随同经济一起发展。
的确，黄奇帆的预测并非没有道理，因为自从国家采取止跌回稳后，全国范围内房产行业大都得到稳定，较少下跌幅度。
这说明政策十分有效，而在接下来的时间里，房产行业很有可能会这样发展下去。
总体而言，黄奇帆是根据当前中国房地产行业做出的分析预测，未来是否真如预测那边，只能等待了解。
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