2017-2019年太原市土地出让市场分析
摘; ; 要：近年来我国城市土地出让价格屡创新高，房价飙升，房租大涨，这与土地供给的 稀缺性紧密相关。本文通过整理 2017～2019 年太原市土地出让信息，分析太原市土地出让市 场现状，为提高太原市土地利用效率提供参考。研究发现，近三年太原市土地交易数量呈现逐 年递增的趋势;土地出让方式为挂牌、拍卖;交易地块数量最多的区域是小店区和晋源区，与城 市总体规划相符。
关键词：土地出让市场;土地出让方式;太原 1; 引言 随着我国城镇化进程的快速推进，城市土地的资产性得到了极大显化[1]，房地产市场的 火爆同时伴随着土地市场交易化程度越来越高，而土地市场因其本身所具有的地域性、供给弹 性小、参与者较少等特性，受到了政府的严格管控。通过对既有文献研究发现，国内多数学者 将关于土地出让市场的研究重点放在了北京市等较为发达的一线]，相对于中西部地区 及二三线城市研究较少，太原市作为我国中部地区山西省的省会城市，其土地出让市场具有一
定的典型性。因而本文通过整理近三年太原市的土地出让信息，分析太原市土地出让现状，以 期为当地土地市场管理提供参考。
2017～2019 年太原市共出让交易地块 184 块，总面积 797.31 万平方米，总成交金额为 594.94 亿元。其中明确土地用途为居住用地的地块有 16 块，总面积为 31.40 万平方米;土地用 途为工业用地（包括物流仓储用地）的地块有 16 块，全部集中在 2018 年和 2019 年完成交 易，总面积为 99.32 万平方米;土地用途为商业用地的地块有 30 块，总面积为 103.26 万平方米; 土地用途为综合类用地的地块有 109 块，总面积为 535.26 万平方米，占近三年太原市土地交 易总面积的 67.13%，其中以居住兼容商业用地为主，还包括居住兼容商业、托幼或养老类综 合用地;其余的小部分地块用途为教育用地、体育用地等。
图 1 为 2017～2019 年太原市各年土地出让的块数、总面积以及总成交额。从图中可以看 出近三年太原市土地交易呈现逐年递增的情形，2018 年土地出让数量同比增长 50%，土地出 让总成交额和总面积比前一年分别增长了 54.89%、82.46%;2019 年较 2018 年而言，土地出让 增长趋势有所放缓，但仍以超过 10%的比率在增长。通过统计太原市近三年各类用地出让的数 量及面积，发现工业用地中的仓储物流用地交易数量增长较为明显，分析原因与现代快递物 流、城市配送的快速发展有关。此外，综合类用地的出让数量也呈现出较大的增长幅度，且在 这三年间，住宅兼商业、托幼类地块在其中变化幅度不大，说明早些年太原市对于幼儿教育在 全市范围内的空缺比較大，近三年每年都会有针对此类用地的出让。
按照 2004 年国土资源部和监察部联合下发的文件，要求从 04 年 8 月 31 日起，所有经营 性的土地一律要公开竞价出让，从此协议出让土地使用权的做法正式被叫停。太原市近三年土 地出让的方式以拍卖、挂牌为主，挂牌方式出让的地块占各年出让地块数的 75%、68.18%、 75.68%，成为太原市土地出让的首选交易方式，分析其原因主要是相对于招标和拍卖的土地出 让方式，挂牌出让时间较长，且允许投资者多次报价，这样就有利于其理性决策是否参与竞 争，若挂牌截止时有多个投资者竞价的情况，则需进行现场竞价，即现场“拍卖”。
太原市下辖 6 市辖区分别为小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区。 通过统计近三年太原市各辖区土地出让地块数量发现：杏花岭区地块交易数量逐年上涨，与地 块总交易数量增长趋势相同;迎泽区近三年地块交易数量总体呈现下降趋势，分析原因是迎泽 区相对于其他 5 个市辖区，开发时间较早且发展至今该区配套设施比较完善，目前尚未进行开 发利用的地块数量相对较少;万柏林区和小店区土地出让地块的数量呈现出先增长后降低的趋 势，但从总体上来看，小店区在 2017 年和 2018 年这两年中地块交易量占到总数量的 30%左
右，这与太原市城市总体发展规划“南移西进、北展东扩”的向南偏移一致;2019 年太原市成交 地块数量最多的是晋源区，同样也是城市“向南”发展的核心片区，同时太原市作为中国优秀旅 游城市之一，晋阳湖又是太原市最重要的滨水区域，太原市在 2017 年就将晋阳湖定位为“龙城 明珠”，其周边可出让的建设用地约 425.28 公顷，在 2019 年交易的地块涵盖了居住、商业、工 业（仓储物流）、社会福利等用地，极大的完善了该区域的配套资源。
基于我国人多地少、城市化进程加快的基本国情，土地资源非常稀缺宝贵，传统的土地出 让方式主要有协议、招标、拍卖、挂牌的方式。但上述的土地出让方式都存在其弊端，如协议 易滋生腐败，招标限制了竞争性，拍卖其轮番叫价的特点容易导致价格过高[4]，挂牌出让土 地最终也可能转为现场拍卖的方式，因此为应对新形势的需要，应当在原有模式的基础上对城 市土地出让方式进行探索创新。近三年内太原市土地出让采用了挂牌和拍卖这两种方式，以挂 牌为主，土地出让对比一线城市创新性的采用“两限两竞”、“暗标”方式而言比较传统保守。为 了响应国土资源部要求严格规范土地出让方式，同时适应太原市本地土地出让的需求，土地出 让方式仍需创新与完善。
近年来山西省正处于转型发展的关键时期，非煤产业亟待发展。为此，山西省一方面大力 发展工业，建立了山西转型综合改革示范区，包括太原高新区学府园区和汾东拓展区两部分; 另一方面加快文化旅游业的发展，其中太原市着重将晋阳湖打造为“龙城明珠”。从太原市近几 年土地出让地块的空间分布来看，大多数集中在
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