中报观察 拿地毛利改善 金地商置考虑产业园分拆上市
即便上半年财务指标有部分减少，但金地商置对自身在投融资方面表现出的极大自信，让投资者们对公司的未来发展充满想象空间。
8月24日，金地商置就2021年中期业绩与投资者举行了电话交流会。据参会投资者讲述，董事会黄俊灿代表公司对报告期内业绩进行简要说明后，针对利润、土储、融资等市场关心问题进行相应解答。
从营收及盈利来看，金地商置在2021年上半年有所下降。中报显示，金地商置实现收入49.97亿元，同比减少14%；期内毛利14.29亿元，同比减少23%。公告称，主要因本期间物业销售收入确认减少所致。
不过，黄俊灿在会上向投资者提及，“全年利润大家可以比较放心，跟去年比较大概率是持平或者略有增长。”
在销售方面，金地商置表示有信心完成全年900亿元销售目标。报告期内，该公司累计实现合约销售总额同比增长34%至417.62亿元，合约销售面积同比增长41%至190万平方米。
实际上，就会议交流情况来看，投资者们更关心的是金地商置在投融资领域的自身优势，以及未来在业务发展及财务利润上的体现。
而管理层对此则持积极乐观态度，同时向投资者透露，会在适合的时候分拆产业园板块上市。
面对上半年收入和毛利率的下跌，金地商置归因为结转项目毛利较差，并预计在下半年将有所改善。管理层解释称，“今年上半年结转项目主要为2018年推盘，项目毛利上差一点，但整体毛利在下半年会有改善。”
据管理层介绍，公司上半年全口径已售结转销售额为280亿元，而已售未结超过1000亿元，其中所占权益约为57%，毛利率为27-28%。同时预计，下半年销售额达到360-400亿元左右。
“今年上半年拿了34块地，共计750万方，全年暂时目标为拿超过1000万方的土地。”投资者称，金地商置目前主要通过招拍挂和产业勾地两种方式获取项目。
在招拍挂方面，首先会选择与当地有基础的企业进行合作，一是开发时间较快，二是营销会比较好。此外，在城市选择上会由一线到二三线城市有所下沉。
对此，投资者援引管理层说法称，“首选此前有合作关系的、二三线城市做的比较成功的，比如说碧桂园、新城等。另外公司员工在项目合作方面也有很大的实际工作。”
据了解，金地商置上半年仅在上海、北京、广州等一线个项目则多位于二三线城市，比如徐州、江阴、长沙或者长三角其他城市。
除此之外，凭借产业开发资源获得的勾地项目成为金地商置新增土储另一主要方式，在项目位置及利润上也有一定优势。
金地商置方面表示，通过上述合作等多种不同方式获取综合体、TOD以及低溢价项目。按目前投资预算来讲，接下来毛利率有2%、3%左右的提升，也就意味着获取的项目平均毛利率预计超过30%。
具体而言，金地商置在新增项目的ROI（投资回报率）上有一定标准。但相比金地集团要求项目ROI在18%-20%，金地商置对在二三线城市的项目ROI标准要更高，而在一线%左右。
据参会投资者转述，金地商置新增总土储面积接近2500万平方米，其中1500万平方米可以进行销售，货值大概为3000-3500亿元左右。金地商置认为目前新增土储“足够未来三年销售”。
另外，随着金地商置与广电地产的重组，后者在昆山、昆明、武汉、广州等城市的旧改项目将由前者集中统筹。其中，预计下半年在大湾区将有超过100万平方米的旧改转化为住宅项目土储。
一直以来，金地商置作为金地集团的一份子，始终保持着低水平负债的传统。但从2019年开始，公司债务净额比率从2018年的14%大幅上升至64%。截至2021年6月30日，此项指标显示为68%，较2020年末上升16个百分点。
但这一负债指标在行业仍处于较低水平，金地商置表示目前资金比较充足，相比于同业将有更多机会获取项目。
在融资方面，因历史传统、资源等方面原因，金地商置表示自身在金融机构中拥有与万科、中海等相似水平融资优势。
不难发现，金地早有倾斜商业及产业项目之意。金地集团董事长凌克此前接受媒体采访时表示，住宅仍然是金地非常大的业务，但在做销售型住宅的同时，一定要多做办公楼、购物中心、产业园区等持有型物业。
报告期内，公司旗下在营运的商业项目总建面66万平方米，期内租金收入3.16亿元，同比增长34%。集团产业园的总建面已达272.9万平方米，其中在营运建面达87.7万平方米，其中录得租金/物业管理费总收入约人民币2.1亿元，较2020年同期增长34%。
据金地商置介绍，截至今年6月30日，深圳南山区深圳威新科技园的出租率约为99%，杭州金地广场及北京搜狐网络大厦出租率接近100%，上海九亭金地广场出租率超90%。今年上半年，商业项目淮安金地MALL、北京大兴区的金地威新国际中心及南京南师大玄武科技园已正式开业。
公告显示，受惠于租金增长及更多新商业项目开业，上半年金地商置从商业及产业园项目共录得租金或管理费总收入约5.26亿元，较2020年同期增长35%。
公司预计，在2023年左右商业租金收入会突破18亿元，产业园租金收入将会突破20亿元。
“非常适合的时候会分拆上市”，黄俊灿对产业园板块十分看好。他进一步阐释规划道，“我们正积极研究做分拆，2023年之前应该可以做到500万方以上营运的产业园土储，在并购新项目的同时进行勾地，未来将放在REITs平台。”
金地商置还透露，在目前的产业园项目中，大概40%左右的项目与阿波罗私募基金以分别50%的权益进行合作，分摊投资成本。另外，其中一些产业园项目还将进行出售回笼资金。总体每年投资水平在20至30亿元。
据观点地产新媒体了解，金地在产业板块的发力程度十分明显。前不久，金地集团联合金地商置于8月4日在深圳举行金地威新中心全球发布会。据该项目副总经理吕丽华介绍称，该项目为金地商置集团全部自持，不对外出售。未来将重点引入金融类、专业服务、新能源、生物医药、高新高科技等企业。
另一方面，管理层向投资者表示也在不断引入人才开拓上述相关业务、提升效益。
去年以来，金地商置不断引援明星经理人加盟。包括前龙光地产上海区域总经理鲍轶获任华东区域要职，前佳兆业执行总裁翁昊获任金地商置东部区域副总裁、江苏公司总经理，原万科长沙总经理藺晓瑞获任华南区域副总经理兼深圳公司总经理等。
值得一提的是，投资者在会上问及金地商置与金地集团分工时，管理层强调集团绝大部分产业和商业都是由金地商置负责，新拿商业部分多来源于金地集团旗下。
会上，有投资者总结金地商置目前优势主要在于三个方面：一是低成本的融资优势、二是规模体量带来的腾挪空间、三是多种途径的拿地方式及拿地力度。
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