山西省国土资源厅关于完善工业用地市场化配置方式促进产业转型升级的意见
根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《国土资源部、发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房城乡建设部、商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）等规定，为推进供给侧结构性改革，完善土地有偿使用制度，降低企业用地成本、助推企业转型升级，现就完善工业用地市场化配置方式，结合我省实际提出如下意见：
全面贯彻党的十九大精神，坚持以新时代中国特色社会主义思想为指引，牢固树立和践行创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，建立符合企业发展规律、产业生命周期和产业发展方向的工业用地供应制度，提升土地资源利用效率。
按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），工业用地主要是指用于工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。用于物资储备、中转场所的仓储用地，可按工业用途落实用地。
各市、县要结合实际，按照产业用地分类准入标准和投入产出要求，确定工业用地各类供应方式的适用对象。在供应工业用地时，除采取现有工业用地供应方式外，可以灵活选择长期租赁、租让结合、先租后让、弹性出让等方式。
(一）工业用地长期租赁主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权在一定年期内出租给土地使用者,由土地使用者向国家缴纳租金的行为。约定的长期租赁使用期限一般不超过20年。
（二）工业用地租让结合主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权以出租和出让相结合的方式提供给土地使用者，由土地使用者缴纳租金和出让金的行为。采取租让结合方式使用土地的，厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地，可采用出让方式使用土地。露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地，可采用租赁方式使用土地。约定的出让或租赁使用期限一般不超过20年，且出让和租赁期限应当一致。
（三）工业用地先租后让主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权提供给土地使用者时设定投入产出等条件，先行以租赁方式向土地使用者供应土地,土地使用者向国家缴纳租金并进行开发、利用和经营活动,按照租赁合同约定时间达到约定条件后,再以出让方式提供给土地使用者，并由土地使用者缴纳出让金的行为。以先租后让方式供应的，约定的租赁与出让使用期限之和一般不超过30年，其中租赁使用期限一般不超过5年。
承租人在租赁期间开发、利用、经营土地，经评估考核达到约定投入产出等条件的，承租人可以向市、县国土资源主管部门提出申请，将其租赁用地转为出让用地。市、县国土资源主管部门与原承租人签订出让合同，办理协议出让手续；未达到约定条件的，应采取限期整改方式进行处理，整改总期限不得超过1年。整改期满后仍未达到约定条件的，土地使用权由市、县人民政府无偿收回，并根据合同约定处置地上建（构）筑物及其他附属设施。
（四）工业用地弹性出让主要是指国家将工业用途国有建设用地使用权出让给土地使用者时，各地可以结合本地实际，根据产业生命周期，在法定蕞高出让年限内合理确定出让期限，并由土地使用者缴纳出让金的行为。约定弹性出让期限一般不超过30年。
以上述方式取得的工业用地，在国有建设用地使用权有偿使用合同约定的使用期限内，土地使用者经有关部门批准可建造永久建（构）筑物，签订合同的原国土资源主管部门同意后土地使用权和地上建（构）筑物及其附属设施方可转租、转让和抵押。在办理工业项目核准、城市规划许可、建设许可等手续时，土地租赁合同与土地出让合同具有同等效力。
对国家鼓励发展的战略性新兴产业、先进制造业等，优先安排供地；严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目，符合规定条件的方可供地；严格产业准入和用地标准，超出工业项目建设用地控制指标和土地使用标准的，要严格开展节地评价工作；按照土地使用标准，强化对工业用地开发强度、土地投资强度等指标的管控;提高土地利用效率，盘活存量工业用地，引导工业项目用地优先利用存量建设用地，使用高标准厂房;鼓励对现有工业用地追加投资、转型改造，合理利用地上地下空间;对符合规划、不改变用途的现有工业用地，通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
长期租赁、租让结合、先租后让、弹性出让供地应采用招标、拍卖、挂牌方式。供地方案应明确供应方式、四至面积、价格和相关约束条件，经市、县人民政府批准后由市、县国土资源主管部门实施。
工业用地租让结合、先租后让、弹性出让的出让价格应当符合国家和省地价评估技术要求，按照折算后不低于出让时国家规定的工业用地出让蕞低价标准的原则确定，出让起始价格依照基准地价对应的蕞高使用期限进行年期修正。土地使用者可在规定期限内，按合同约定，分期缴纳土地出让价款，降低工业企业用地成本。
市、县人民政府应依据工业用地基准地价，确定长期租赁、租让结合、先租后让的租金标准、调整方式和缴付办法，租金标准应根据市场情况适时调整。
工业用途国有建设用地使用权有偿使用合同应符合招标、拍卖、挂牌出让和租赁工业用地的相关规定，并明确以下内容：
（一）规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、违约责任等应当列入土地出让（租赁）合同中，具体标准由各地结合实际制定。
（二）先租后让的，应当明确约定租赁土地转为出让土地的投入产出等条件，以及未达约定条件的处置方式。
（三）工业用地有偿使用期限届满，土地使用者需要继续使用的，以出让方式取得土地的应当于使用期限届满前1年申请续期，并按规定缴纳土地价款；以租赁方式取得土地的应当于使用期限届满前6个月申请续期，续期租金评估期日应当以批准续租时为准。除因社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当按规定重新签订有偿使用合同。土地使用者未申请续期或续期未获批准的，工业用地出让（租赁）使用期限届满后土地使用权由市、县人民政府无偿收回，并根据合同约定处置地上建（构）筑物及其他附着物。
以监督监管有偿使用合同的履约行为为重点，通过信息公示、预警提示、开竣工申报、现场巡查、竣工验收、建立用地诚信档案等手段，有效预防和严肃查处闲置土地，实现对工业用地开发利用的全程监管。
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