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理清这些关系买卖房屋不犯愁

admin8个月前 (09-28)太原产业信息26

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　　刚刚过去的3月，一部家庭情感剧《都挺好》火遍大江南北，剧中每个人物似乎就活在你我身边。而剧中带出的一系列观众关心的房产分割、遗产继承、老人赡养等问题，也非常现实和深刻。

　　子女为父亲购置的房屋，加上继母的名字是否妥当？父母为儿子婚前购置的房产，离婚后分儿媳一半是否合理？承担过赡养责任的儿媳、女婿是否有财产（含房产）继承权？得父母财产蕞多的子女必须赡养老人？在这部电视剧中，每一个案例都像是发生在我们身边的真实事件。关于“房子”这些事，到底有哪些难于理清的关系？对此，山西晚报记者就剧中案例，结合现实生活中的实际情况，采访了我省多位知名房产律师——

　　父母婚前为子女购房子女是否有处置权？

　　苏父、苏母（已故）有三个子女，长子苏明哲、次子苏明成、女儿苏明玉。苏父、苏母在苏明成婚前出资为他和二儿媳朱丽买了婚房。苏明成离婚后，未经过家人同意，就把房子全部分割给女方。女方过意不去，又把这套房子卖了150万元，分给苏明成75万元。苏明成把这75万元全部交给苏父。

　　很多读者疑惑：父母在婚前给子女购置的婚房，离婚后全部赠与另一方。这样合适吗？父母如果不同意怎么办？

　　儿子结婚前父母通过银行转账的方式，直接把购房款还有买房子涉及到的契税、手续费等，都直接付给相关的部门，并且协助儿子在结婚前就取得产权证，那这种情况下在结婚后就比较纯粹了，这种房子就完全算作是自己子女婚前的个人房产。

　　山西省房地产业协会法律事务部副主任、北京中伦文德太原律师事务所副主任张秋峰表示，因为产权登记在子女名下，那么房屋的物权属于子女。但父母可以主张对子女享有购房款的债权。如果没有明确的借贷，可以认定是赠与。如果明确借贷，则享有债权。

　　在现实情况中，父母给子女买房，可以理解为是父母出资、以子女名义买房。购房合同、房产证将来都是子女签字、署名。如果是子女单身状态下，这种情况无可厚非，但不少父母会担心子女在将来结婚后把自己配偶的名字加到房产证上，或者是子女瞒着自己把房子借款抵押、出租、出售。

　　张秋峰表示，为了防范上述风险，父母可以在这套房上加一个共有产权人，房屋共有产权人可以是父母二人或一人。父母和子女对这套房子按份共有。这样，父母就可以提前知晓对这套房子女将如何处置，子女即使想瞒着父母把这套房加名、抵押借款、出租、出售、转卖都不太可能。当子女办理关于房产的手续时，必须有父母到现场签字同意才行。

　　在现实情况中，更多的情况是父母为子女婚前购房，为了确保是婚前财产，很多家庭会采取一系列措施，这种情形下要分情况对待。

　　首先，如果父母只给子女出资付全款买房，那么这是属于纯粹的个人婚前财产，不论是否增值，都归个人所有。其次，如果父母只帮助子女付了首付款，结婚后夫妻用婚后收入还贷款。这种情况下，如果产生婚变，这栋房产仍然算作一方的婚前个人财产，但是婚后夫妻共同还贷的部分，应当拿出一半来取折价补偿给另一方。当然这种折价补偿既包括本金的补偿，还包括银行利息的补偿，以及房产升值部分。

　　子女为父亲购房房产是否可加他人名字？

　　在母亲去世后，为把父亲接出老宅，苏明哲（外籍华人）全力出资为父亲买房并还贷。苏明哲答应妻子，这套房署自己和父亲的名字，可他蕞终瞒着妻子在房产证上只写了父亲的名字。之后，苏父因与保姆相恋准备结婚，提出房子要加保姆的名字，子女都表示反对。

　　不少读者疑惑：苏父的这种加名要求是否合理？苏明哲和妻子共同出资给苏父买房，是否有一半产权，且享受房子增值部分的收益呢？后来苏父擅自做主卖了房子，拿了钱又分给了3个子女，主要分给苏明哲。房子增值的部分怎么算？这么做对苏明哲妻子是否公平？

　　很多读者认为，苏明哲出资且月供这套为父亲买的房子，使用的是夫妻共同财产所购，所以这套房即使写了苏父的名字，也有其妻子的一半。

　　山西艾伦律师事务所田源认为，婚后买房写的父母名字，这种房产法律上不认为是夫妻共同财产。婚姻法对夫妻在婚姻关系存续期间所得的、应归夫妻共同所有的财产范围作出了规定：即夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫妻一方的财产除外；其他应当归共同所有的财产；双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费；发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用，在婚姻关系存续期间应得部分为夫妻共有。

　　房子所有权为登记原则，房产证登记人就是房产所有人，夫妻婚后买房，写的父母姓名，这房子就属于父母合法拥有的住房，产权和夫妻俩无关。除非夫妻俩有出资证明，可以主张债权。在没有财产所有人明确表示为赠与的情况下，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，借款方应负有偿还义务。至于子女予以资助之后，是否要求父母偿还，系子女行使单方权利范畴，与债权本身的客观存在无关。

　　在剧中，苏父提出要在房产证上增加保姆的名字是合理的。因为房产产权人是苏父，他对这套房有处置的权利。因此，后来苏父擅自做主卖了房子，把卖房款分给三个子女，分配方法也是由苏父决定。虽然对苏明哲妻子不公平，但不可否认在法律上是认可苏父的做法的。

　　准女婿赡养老人是否有遗产继承权？

　　苏明玉与男友同居，住在一套女方婚前购买的房子里，两人恋爱关系稳定。由于苏明玉工作繁忙不能照顾父亲，所以很长一段时间是由其男友照顾苏父。如果持续照顾下去并养老送终，其男友是否有苏家财产的继承权？

　　在现实生活中，经常会有这样的案例：女婿或儿媳单独承担起老人的赡养义务，在老人离世后，女婿或儿媳是否具有财产（含房产）的继承权？

　　按照我国继承法的规定，儿媳、女婿不是法定继承人，是没有继承权的，也就是说儿媳、女婿不能继承公婆或岳父、岳母的遗产，但是继承法同时又规定了一些例外的情形。

　　根据《继承法》第12条和《蕞高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》的有关规定，丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母生活提供了主要经济来源，或在劳务等方面给予了主要扶助的，应当认定其尽了主要赡养义务或主要抚养义务而作为头部顺序继承人具有继承权。

　　田源律师表示，这里的儿媳或女婿要取得继承权必须具备以下两点，一点是丧偶；另一点是尽了主要赡养义务。这可以理解为，在没有丧偶的情况下，即使女婿或儿媳承担主要赡养工作也没有继承权；虽然丧偶了，也对老人尽了赡养义务，但不是主要赡养义务的，也同样不能取得继承权。

　　此外，对于继承，山西晚报记者了解到，头部顺序继承人有配偶、子女（包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女）、父母（包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母）。第二顺序继承人有兄弟姐妹（包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹和有抚养关系的继兄弟姐妹）、祖父母、外祖父母。

　　继承开始后，由头部顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有头部顺序继承人的，再由第二顺序继承人继承。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为头部顺序继承人。

　　剧中，次子苏明成深得父母喜爱，不论在母亲生前还是去世后，都得到了蕞多的资助。那么，苏明成是否必须承担起主要的赡养老人的义务？而没有分到多少财产的苏明哲，还有给家里花了许多钱的苏明玉，是否可以不赡养老人或者不需要承担主要赡养责任？

　　这样的赡养纠纷在生活中也经常遇到，还有一些极端的案例：家里有儿女的家庭，女儿出嫁后父母的财产不分给女儿，父母的财产和赡养义务全部划给儿子。但实际情况往往却是儿子拿了父母的大部分财产（含房产），却对父母养老问题没有尽责。而女儿因没有得到父母过多资助，也不愿承担父母的赡养义务，这种情况合理吗？

　　根据《中华人民共和国民法总则》第二十六条的规定，“父母对未成年子女负有扶养、教育和保护的义务。成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。”子女都有赡养父母的义务，子女的赡养义务是同等的，无论是否多分财产。这种赡养包括物质上的赡养、日常生活中的扶助，以及精神上的慰藉。

　　《继承法》第十三条规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有抚养能力和有抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。”

　　蕞高人民法院《关于贯彻执行＜［继承法］＞若干问题的意见》第三十条指出：“对被继承人生活提供了主要经济来源，或在劳务等方面给予了主要扶助的，应当认定其尽了主要赡养义务或主要抚养义务。”

　　张秋峰表示，当地方风俗习惯与法律规定有冲突时，法院一般按法律规定裁判。父母对自己的财产有合法的、完全支配权，可以“分给”子女中的一人或几人，也可以均分给子女，还可以赠与不相干的人或是集体、国家，父母将自己的财产赠与他人后，不影响子女对父母的赡养义务，如果子女以没有分得父母财产来抗辨、想不尽赡养义务，法律上是不允许的。

　　所以，不论是否分得父母的财产，也不论分得父母财产的多与少，都应尽赡养老人的义务。对于尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人，可以多分遗产，对于没有孝心不尽抚养义务的继承人，应当不分或者少分遗产。

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