财通证券：碧云尊邸交付结转给予浦东金桥“增持”评级
财通证券：碧云尊邸交付结转，给予浦东金桥“增持”评级
乐居财经李礼8月9日，财通证券发布浦东金桥(600639)研报。
碧云尊邸交付结转，房地产销售收入持续高增：公司2022年全年房地产销售业务实现营业收入33.19亿元，同比+18.73%；毛利率为77.74%，同比微增1.91pct；主要原因为高毛利的碧云尊邸项目交付后销售金额逐步结转为营收。截止2022年末，碧云尊邸项目待结转面积为3.73万平米，待结转金额43.32亿元（含税），预计该部分将在2023年结转完成，可形成对2023年房地产销售业务收入及毛利率的有效支撑。
租赁业务经营稳健，出租率持续攀升：公司持有可供出租的经营性房产以产业园为主，截止2022年末持有各类经营性物业合计约302万平米，2022年全年实现房地产租赁业务营收15.88亿元，同比下降5.46%；毛利率53.34%，同比降低6.32pct；主要原因为公司落实租金减免政策，为小微企业和个体工商户减免租金。但2022年平均出租率达到86.6%，较上年提升2.6pct，为近年来的最高水平。目前公司拥有4-02地块项目、29-04地块项目、12B-03地块项目及29/30-02地块改扩建项目4个工业在建项目，未来园区储备较为充足，同时随着疫情结束及出租率的提升，租赁业务收入利润有望修复。
财务稳健，融资成本持续优化：公司财务状况一直较为稳健，截止2023Q1末，公司公告口径剔除预收款项后的资产负债率为50.43%，现金短债比为1.74，净负债率为27.05%。得益于其稳健的经营风格，公司的融资成本持续优化，2022年全年平均融资成本较2021年进一步下降0.43pct至3.24%。
深耕浦东，主动布局中心城区，积极补充土地储备：依赖在浦东区域多年的经营积累，公司持续关注浦东住宅地块，2022年竞得周浦地块（计容建面约10万平米，总投资额46亿元）；2023年1月公司联合体被确定为中心城区虹口区138街坊和135街坊住宅地块更新项目最终实施主体。未来可售资源较为充裕，但财通证券预计新获取项目毛利率低于碧云尊邸项目，未来房地产销售业务毛利率可能承压。
投资建议：公司深耕上海浦东金桥区域，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块。其中，随碧云尊邸项目持续交付结转，2023年房地产销售业绩将持续得以释放；随疫情影响消除及出租率攀升，租赁业务收入利润有望修复。财通证券预计公司2023-2025年实现营业收入63.83/70.26/79.87亿元，归母净利润17.82/15.08/18.95亿元。对应PE分别为8.3/9.8/7.8倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
风险提示：产业园招租不及预期，土地投资拓展不及预期，出租率下降，房地产政策超预期收紧，融资成本上行等。
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