锦江酒店物业估值与市值相当；73项物业估值一网打尽
原标题：锦江酒店物业估值与市值相当；73项物业估值一网打尽
与开元酒店物业估值比较唏嘘不已。
锦江酒店物业2006年估值133.5677亿元人民币，占当前市值的98.04%。
香港上市公司锦江酒店总股本55.66亿股，2018年1月5日收盘价2.95港元，总市值164.197亿港元、根据0.8297汇率折合人民币136.2343亿元人民币。
2006年估值：锦江饭店15.5296亿元、国际饭店4.2282亿元、新锦江大酒店15.2577亿元、和平饭店7.9771亿元。
2013年估值：杭州开元名都大酒店19.20亿元、开元萧山宾馆5.8231亿元、千岛湖开元度假村3.2亿元、宁波开元名都大酒店8亿元、长春开元名都大酒店7亿元。
美国评值有限公司副总裁陈经翔先生以2006年9月30日为估值日期，于2006年11月30日作出估值证书。
45项酒店物业133.5171亿元；3项仓库工厂物业0.0176亿元；2项筹建中物业0.033亿元；23项租赁物业无商业价值；73项物业总计133.5677亿元。
2006年12月15日以2.20港元发行价香港上市，股本55.66亿元。募集款项扣除发行开支后为26.761亿元人民币，2007年投资锦江都城10.982亿元人民币、7.25亿元用于和平饭店等改造、8.529亿元人民币用于归还银行借款。
2011年2月16日，向锦江国际发行面值1元的普通股10.01亿股，作为收购锦江投资和锦江旅游的部分对价。
2016年底商誉109.54亿元、寿命不限定的无形资产61.24亿元。
1、酒店物业：拨充资本法，根据酒店经营的收入和开支估值；
2、仓库工厂物业：折旧重置成本法；
戴德梁行估值及咨询高级董事陈家辉先生采取现金流量法以2013年3月31日为估值日、2013年6月24日出具估值报告。2013年7月10日，开元产业信托在香港主板挂牌。公开发售部分认购比率58.4%，以招股价下限3.5元定价。
1、杭州开元名都大酒店（2005年1月开业），股权100%，估值19.20亿元；
2、浙江开元萧山宾馆（1988年1月开业），股权95.46%，估值5.8231亿元；
3、杭州千岛湖开元度假村（2004年4月开业），股权100%，估值3.2000亿元；
4、宁波开元名都大酒店（2007年12月开业），股权100%，估值8.6000亿元；
5、长春开元名都大酒店（2008年12月开业），股权100%，估值7.0000亿元。
序/酒店/股权（%）/估值（亿元）
20/新苑宾馆/57/无商业价值
34/天津进步道17号火车站店/90.01/无商业价值
35/武汉丁字桥B1栋武昌店/90.01/无商业价值
39/上海水清南路19号莘庄店/56.86/无商业价值
41/扬州四望亭路363号四望亭路店/60.92/无商业价值
47/上海沪闵路1724号工业综合大楼/50.05/无商业价值
51-73/全部为无商业价值，略
1、【赵焕焱2018年发表文章5】2018年1月8日，《搜狐财经》发表华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的文章《7家高端酒店客房类型、面积、数量数据》。
2、【赵焕焱2018年发表文章4】2018年1月5日，《搜狐财经》发表华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的文章《5城市8家酒店房价、出租率、RevPAR的6年数据》。
1、【赵焕焱2018年在媒体发表观点8】2018年1月8日，《中国经营报》李媛在“业绩不佳 华天酒店靠政府补贴躲过ST”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
1988年成立的华天酒店于1996年上市，控股股东是湖南华天实业集团有限公司，持有45.43%股份，华天实业集团的实际控制人则为湖南省国资委，占股100%。“作为湖南省混改头部股，地方国资委的扶持是理所当然的。” 酒店专家华美集团首席顾问赵焕焱表示。
“折旧增加是因为新投资的酒店。2016年10月18日，华天酒店集团3家酒店开业，华天精选酒店武汉国际会展中心店客房98间，张家界武陵新天地店客房200余间、娄底涟源家和名都店客房110间。华天酒店在住宿业经营条件变化以后，采取的多元化投资和经营的对策失败，因此局面雪上加霜。”赵焕焱分析。
赵焕焱说，“华天酒店的问题是战略管理问题，以前的多元化投资和经营的效果适得其反，迫切需要对现状的全面评估和今后发展的科学规划。而酒店业主要是把握投资的重资产比例和管理的轻资产比例，投资不动产过多就形成还本付息、折旧摊销的巨大压力。”
从资产负债率看，根据赵焕焱提供的数据，金陵饭店资产负债率为32.49%、岭南控股55.97%、首旅酒店59.50%、华天酒店66.66%、锦江股份67.60%、绿地控股89.43%。一般认为资产负债率的适宜水平是40%~60%。华天酒店、锦江股份、绿地控股资产负债率存在风险。
从净资产增长率看，首旅酒店为466.61%、岭南控股130.73%、锦江股份54.53%、号百控股（通茂）53.44%、绿地控股6.02%、金陵饭店-2.92%、华天酒店-9.05%。而从总资产报酬率看，首旅酒店3.05%、金陵饭店2.47%、锦江股份2.21%、绿地控股1.97%、岭南控股1.21%、华天酒店-4.79%。从数据看，总资产回报率全部低于市场利率。由此可见，高端酒店的投资回报率普遍很低。
从加权净资产收益率看，绿地控股13.01%、首旅酒店12.78%、锦江股份6.94%、岭南控股4.95%、金陵饭店2.97%、号百控股（通茂）0.70%、华天酒店-0.09%。连续3年达到6%是资本市场公开再融资的前提。大多数国有酒店集团都难以有再融资的可能。
赵焕焱提出，应对这些问题的出路应该是扬长避短，发掘符合自己酒店的细分市场，创新适销对路的客房、餐饮产品，还要注重营销手段，可以与本地优势资源跨界合作。
2、【赵焕焱2018年在媒体发表观点7】2018年1月8日，《新京报》王胜男在“景域资本动作频频，是资源端运营还是拿地生意？”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
“景域文化连续三年营收大升的同时利润却大降，特别是毛利润下降十分明显，这暴露出其主营业务存在问题。”华美首席知识专家赵焕焱分析称。
3、【赵焕焱2018年在媒体发表观点6】2018年1月8日，《北京商报》肖玮、王莹莹在“350亿元酒店资产交易背后”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：
华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱坦言，将酒店改成写字楼是业主在权衡收益时做出的决策。
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