【太原楼评】2021年地王诞生“凤厂”58875亿喜提丽华北3548亩！（原创）
2020年的地王传奇和2021年的总有一些不同。太原的“地王”土拍市场：我就是我 2021年是颜色不一样的烟火！你问什么不一样，去年和我就不同！
这不疑惑的事情发生了！2021年5月8日，万众期盼的丽华北地块编号为SP-2111进入竞拍了，总面积23655.47㎡（约35亩），起始总价达4.188亿，起始楼面价6105元/㎡，这不仅有小伙伴要问了，不是说太原的房子六千七的遍地走，呵呵，土地起拍价就六千了，你当房企都是“我不是药神”赔本做买卖呢。
先前在附近污水处理厂斩获颇丰的中海和“太子”保利参与5月8号的竞拍，从地块看SP2111距离中海更近。但是并未临近相吸的作用，经过近两个小时的竞拍（这两家房企也是够辛苦的），反正就是“太子”很积极的发言，中海宛若竞拍的吃瓜群众，志在必得的保利不断自我挑战，只为那开疆拓土的梦想达成，然而，人生岂能如此顺遂，到了十一点半左右奋力一搏，出价到总价58880万元，楼面价8582.98元/㎡！未达底价，地块流拍！
有人说：读史使人明智，就在2020年污水处理厂的拍卖中，保利和中海就创造了流拍后继续加价追拍的历史。在7.2日的地块重拍的时候，“太子”保利今天翘课，没来参加。大概是心里知道，走过一遭，我太清楚“套路”了。中海这次依旧选择“捧场”，参与其中，而与中海搭档的竞拍选手本次换成了“凤厂”碧桂园。
（图片分析：这次五个人，加码了呢）
今天继续拍卖的是SP-2111地块，起始价为41880万元，重归起点。中海依旧，象征性的在起拍后参与了一下，然后继续选择旁观现场吃瓜的态度。然后就是碧桂园一个人的秀场，这不过因为“太子”未到，“凤厂”竞拍捡便宜。用了一个小时的自我加价后，碧桂园锁定了局面：58875万元 楼面价8582元/平米。
咦，“万万万万万”没想到，这次居然比上次流拍的价格还便宜了5个万！
作为一个目光狭隘仅在“地产圈”的地产人：
目光所及，皆是地产，所想所思，皆为楼市！
2021年4月2日太原土地拍卖的地11号土地，其关键信息解读如下！
1，宗地面积23655.47平米，约合35亩，这就限制了其社区的规模。
2，容积率2.9，这就限制了产品的形态。
3，住宅分摊14193.28，建筑密度20-32%，全部用满推测住宅的基底面,2800-3000平，至多两个单元的3栋楼，如果产品偏大，或许仅有两栋楼。当然，既然土地这么贵，建安可以不用太节约成本，也可能组合出一个单元的形态，形成4-5的形态。
4，商业兼容20-40%，大概率选择商业兼容20%，也就是1.372方，商业分摊9462.19平米。建筑密度32%，基底大约3000平，也就是形态为4-5层。
5，控制高度80米，以豪宅的3.15-.3.3米层高为参考，项目的蕞高楼层不超过25层！
我浅薄的思想让我出现这样的一幅画面：当然只是脑海中的其中一幅，然而土地的大小以及控规条件，已经限制了这块地的想象力。
太原楼评点评：地小建豪宅商配高，舒适博弈公摊！
不知从何时起，太原的房企喜欢“天”字命名，恒大天宸，富力天禧，龙湖天钜，万达天玺，怡佳天一城，华侨城天鹅堡（凑数的）....
该地块的附近更是“天”字云集，如中海天钻，保利天悦，而太原的策划群一早就开始讨论，马同学说天顶，胡同学猜天霸，黄同学天下，天宫，天堂，雄霸天，有不正经的同学提议天上人间....
研究一下碧桂园的TOP系列，大概率会是云系产品，至于案名，其实由于碧桂园的云顶已经入市，反而觉得以云非首次命名又掉影响品质感。鉴于地块属性和销售周期的时限，反而觉得名字应该有有种别样的味道，去除雍容华贵，跳出“天”“云”束缚。选个雅致的名字，随手送一个：“青云臺”，哈哈，打脸了！还是有云字。
太原楼评点评：案名若想脱俗，还须耐俗！
首先看到的是星河湾的傲然于世，面积跨度和上限是豪宅之蕞。其次金茂府和花语堂大概是一个前策的首笔，面积段极为类似，但是这个项目并未能形成肯定的跑量主流项目。而较早入市的学府壹号院，相对而言是当时的豪宅热销项目。至于旁边的两个天字项目，均是保守扎营的操行，一个海德的PLUS版，一个是市场卖的好的户型都来一点。
而自己预判，碧桂园的项目的产品大概率是142起步，6.6米宽厅，连通阳台户型起步，主力产品180平米左右，辅助配置楼王产品220-240平米的。当然楼王产品可以扩展到280平均可，主要考量就是楼座的基底面积，而且楼王产品极有可能是15层高左右。
送一个楼王户型作参考！如果觉得建议还不错，欢迎投放原创太原楼评！
太原楼评点评：产品全竞争，唯有错落有致！
价格是敏感话题：我们建议是关起门来说
什么！听不到，算了，给大家简单的参考吧 ！
成本加成法：楼面价8582元，不加具体的测算表了，大概给个概念吧 ，建安+各种配套税费以预计也在5000左右，然后在证件完善和销售中产生的人费财务以及相关税费大概在4000左右，其成本大概率在1.75万左右！加成12%-15%大约在1.96-2.0万。如果考虑到产品的存在差异，预计入市价格1.9-2.1万之间。
市场竞争法：融创学府壹号院1.9万，中海天钻：约1.95万，保利天悦1.95万，中国铁建花语堂2.1万，星河湾2.1万，金茂府2.1万!
参考这些得出：1.9-2.1万之间为竞争的核心价，当然目前是静态时点市场，如学府壹号院高峰时刻达到2.1万均价，故而碧桂园未来入市大概率在2.0万以上。
客户感受法：品牌溢价能力较强的，客户感受较为明显。如刚需盘的中海，如改善盘的保利，华润，顶豪的星河湾，本身碧桂园的客户感受就目前当下来看，还是溢价能力不明显的，各种消息满天飞的，七千多的碧桂园员工房还是感受到一股浓郁的“性价比”味道，当然也许碧桂园拿这块地的目标就是局部赔钱，但用意在于碧桂园进驻高端盘的形象标杆！
太原楼评点评：大概率不走寻常路，做品质标杆
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