【太原楼评】市场12月报楼市收官：土地量价翘尾商品房依旧走弱!
全年成绩：土地1763亩，商品房338万㎡，均价11874元/㎡！
2023年全国楼市压力空前，近七成百强房企负增长，三成房企降幅超过30%。千亿级房企从2021年的43家掉到16家，分化持续，国央企修复崛起，民企难以扭转！
2023年7月，全国楼市遭遇降幅四成危机，下半年楼市利好相继出台后呈现企稳迹象，环比微弱转正，年末楼市从30重点城维度分析，终于实现“翘尾”的表现！
当行业褪去投资属性，从过去比速度快成了比产品优，鉴于开发周期长的特征，凡是规模较大的房企，普遍冲击是产品和新形势的需求错位问题。
尤其是下沉市场购房者信心尚未恢复，改善类需求较好适应，北上等一线城市均出现了改善盘开盘劲销，新入局的国央企，融资和产品升级优势明显。
楼市复苏动能不足，2023年30重点城市成交结构中二手房首次超过新房，这种现象过去在一线城市出现，而如今二三线城市的表现也是如此！
二手房正在成为弱能级城市去库存的最大障碍！布局中，优质房企往核心城市补仓，普遍房企拿地货值低于今年的销售额，未来仍不乐观。
太原楼市，整年看跌幅还好，国央企下半年积极拿地，新入市项目个个都很优秀，内卷是必然趋势。
对全国楼市24年1月份趋势预判：
一，新房成交走弱，促销程度加码。
二，二手房价走低，新房压力持续！
2023年，太原保租房完成“十四五”目标八成以上！让更多青年人从“住有所居”到“住有宜居”。
作为全国首批40个保障性租赁住房试点城市之一，太原高度重视、积极落实，多渠道筹集、多举措推进，取得了初步成效。
计划“十四五”期间筹集保障性租赁住房4.5万套，目前已筹集保租房房源36868套。企业新建3148套，定向购买27404套、市场购买4704套，改建项目1612套。
结合实际，我市先后出台《关于成立太原市保障性租赁住房工作领导小组的通知》《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》《太原市保障性租赁住房项目认定及办理流程（试行）》等系列政策，完善制度体系，推进保租房工作的制度保障。
2023年太原市超额完成老旧小区改造任务，
2023年我市老旧小区改造共开工680个小区，开工率115%，开工小区数和开工率均超额完成任务。
2023年我市老旧小区改造任务为新开工改造589个小区，涉及11.4万户、2701栋楼、934万平方米。
实际共开工680个小区，涉及13.2万户、3129栋楼、1048.1万平方米，
全市各县区根据实际情况，启动实施自愿加装180部电梯，全年实际共开工206部，开工率114%，目前已完工200部，完工率111%。
保障性租赁住房目前仍以定向购买公寓类或刚需项目为主，未来有望扩展新建比例，楼评君参与杏花岭某保障性租赁住房调研工作，未来全市相关类型项目陆续立项。旧改老旧小区，危房治理，城市更新也将是太原房地产未来的行业发展方向。
二：太原土地市场篇01 土地表现
土地建面供应64万㎡，建面成交94万㎡，成交共计6宗SWP类，5个国央企。
本月亩价因核心位置居多回归到835万/亩；4宗800万以上，楼面价3082元/㎡；
根据潜在供应，预计1月份太原土地亩均单价约在500-800万/亩！杨家堡、长风西、亲贤村、龙城大街南等储地仍属热点，值得期待。
主城区土地超额供应，推动土地市场活跃和亩价上涨，优质地块陆续释放，2024年改善盘集中供应，产品力和价格竞争内卷性加重，值得期待进阶版的楼市新作品！
本月10项目获15张预售证，批售17.8万㎡，住宅16.2万㎡，商业大增为1.6万㎡。
商品房市场供应量9.5万㎡，成交26.2万㎡，均价12121元/㎡，供应量大幅回撤！
商品住宅供应面积8.8万㎡；销售面积23.2㎡；市场价格回落，均价12059元/㎡。
商品住宅狭义推售存量107万㎡，预售存量386万㎡，住宅存量去化周期15.6个月；
公寓/写字楼供应面积0.5万㎡，销售面积2.5万㎡；均价11391元/㎡主力为金茂。
公寓/写字楼已推未售量面积33万㎡，流速0.8万㎡/月，预计去化36月，压力减缓。
商业供应0.2万㎡，销售0.46万㎡；以小店晋源住宅底商为主，均价19227元/㎡。
二手房市场量价齐跌，均价9617元/㎡;新房均价12059元/㎡，价差幅度平稳。
本月二手房市场挂牌量4.2万套，挂牌面积约358万㎡，理论去化周期为25个月。
二手房市场20年以上楼龄占比约为40%，6-10年有27%，五年内房源潜力极大！
太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模回落到3500套，整体市场需求走低。
二手房成交套量与新房占比回落，新房成交稳定，二手房降幅大于新房；
2023年结束，太原楼市均价筑底期大概基本实现。城市刚需释放后疲软，改善盘准豪宅份额持续逆势而扩展，伴随2024年的改善类土储，市场均价有所上扬是必然！
宏观而言，太原楼市投资属性弱化，抢房热销难再出现，年度新盘在持销期大多未能保持领先，头部TOP项目依旧是金茂、星河湾、中海等多年老项目。
微观而言，楼市消费需求源于“老太原”居住空间改善释放，人口吸附存在减弱，新太原刚需份额降低，加上保障房等政策刚需鲜有新开发，改善量有限，必然内卷！
楼评君作为房地产前策研究分析师，参与行业政策制定，服务房企投决咨询。有幸在太原、大同、忻州、晋中、吕梁、长治、临汾、晋城、运城等城市前策服务经历。
感谢【太原楼评】的忠实读者支持以及业界大佬的推荐。坚持客观发声，言之有物有据。市场下行，行业红利稀薄，开发须谨慎，掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。
没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。愿与坚守的地产人——破冰前行共克艰，与君共勉！
主业：城市进入/土地推荐/可行性分析
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