多地下调首套房贷利率支持刚性住房需求
2023年开年以来，首套房贷利率的一波下调潮吸引了大众的视线。
《中国经营报》记者统计发现，自1月5日人民银行、银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地银行近日的首套利率均下调至3.8%。
记者从业内人士了解到，按照目前的房地产行业支撑政策和市场表现，首套房贷款利率或仍有下行空间，后续政策有望进一步从需求端发力，但下降空间有限。一方面，银行自身风险管理角度考虑，应不会继续大幅下降首贷利率；另一方面，如果银行首套房贷款利率继续大幅下行，也会侵蚀银行盈利能力。
记者了解到，自1月29日起，郑州当地的工商银行、中国银行、中原银行等银行已将首套房贷利率下调。外地房贷未结清的购房者，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。
郑州一位国有银行客户经理告诉记者，“目前当地多家银行首套房贷利率已降至3.8%，二套房贷利率为4.9%，首付款一般是30%，但与具体楼盘有关系，部分楼盘的优惠措施更大，要看具体情况。”
记者注意到，截至目前已经有多地下调首套房贷利率。例如，1月31日，福建省福州市执行首套房按揭贷款年利率下限下调至3.8%。
1月18日，江西省九江市人民政府发布公告称，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR—30BP，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
记者梳理发现，除上述城市外，在动态调整机制下，太原、唐山等部分符合条件的城市已宣布下调当地首套住房贷款利率下限。另据媒体报道，广东省内已有湛江、韶关、珠海、江门、肇庆、中山、惠州、云浮8个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
广东韶关方面公开表示，“为落实好首套住房贷款利率动态调整机制，按照‘因城施策’原则，结合我市房地产市场形势变化和政府调控要求，自2023年1月18日起，韶关市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均上涨，自下一季度起，恢复执行全国统一的首套房住房商业性个人住房贷款利率下限。”
广东韶关方面表示，取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，有利于进一步引导银行机构降低房贷利率，更好地支持刚性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉记者，按照目前的房地产行业相关政策和市场表现，首套房贷款利率或仍有下行空间，但下降空间有限。目前，银行首套房贷款利率已经较低，从银行自身风险管理角度考虑，必定不会继续大幅下降。另外，如果银行首套房贷款利率继续下行，也会侵蚀银行盈利。
东北地区某银行人士告诉记者，首套住房贷款利率政策动态调整机制推出后，多地首套住房贷款利率陆续下调，此后或将继续下调。他表示，金融支撑房地产有诸多途径，除了下调首套住房贷款利率，盘活资产也很重要，对于楼盘已经收取首付款但资金流陷入困境的情况，可通过金融机构给予专项贷款推进楼盘建设，购房者还款优先偿还专项融资。另外，不少大型开发商此前储备了大量土地，但是资金链紧张，现有楼盘推进存在困难，可通过金融重组，将土地出售盘活。
信达证券分析师江宇辉认为，银行房贷利率政策较2008年和2014年的房地产救市利率政策有较大空间，复盘2008年和2014年两轮较大下行周期中的利率政策，房贷利率下限均调整至基准利率的7折，较基准利率下降至少150BP，考虑到本轮下行周期的下行幅度已经超过2008年和2014年，后续政策有望进一步从需求端发力。
他认为，利率政策如果想要达到2008年和2014年的救市效果，房贷利率下限可能需要低于基准利率150BP以上，如果按照5年期LPR 4.30%计算，则首套房贷款利率下限则需要低至2.80%。
开源证券分析师齐东认为，从2023年春节假期市场表现来看，住宅成交数据暂未走出低谷，但多地首套房贷利率开启动态调整，郑州首套房贷利率降至3.8%，惠州和韶关阶段性取消首套住房商贷利率下限，后续更多城市房贷利率存在下调空间，成交数据有望持续修复企稳。住房和城乡建设部提出2023年工作重点是稳定预期、防范风险及促进转型，政策面维持建立市场平稳健康发展的长效机制。预计后续针对刚需和改善性购房需求的政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下，市场信心有望持续提升。
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