商品房成交短期回暖
商品房成交短期回暖库存压力待释放
2023年一季度结束，价格企稳、成交量上升的太原楼市能否重回巅峰？山西朗润智业发布的太原楼市季报显示，一季度，省城土地市场成交惨淡，房企拿地不积极，纯新楼盘入市少，购房者态度更加理性。供需两端的信心修复还将继续，楼市走出火爆行情仍需时日。
不过，历经大浪淘沙，省城楼市眼下的在售产品，性价比高，品质稳定，购房者有充沛的精力和时间去货比三家，认真选房。
近一年来，量价齐跌的省城楼市经历了两次政策刺激带来的短期成交回暖，一次是2022年5月太原楼市“三十六条”出炉，另一次便是今年1月底，房贷首房首付比例调整为20%及利率降低至3.8%。
2023年春节前，房贷利好政策出炉。政策对市场成交的刺激性拉动从第6周开始显现：全城楼市成交面积为10.20万平方米，环比上涨14%，市场供求比为0.3，而第5周成交面积不足9万平方米，第3、4周成交面积仅4.63万平方米。成交面积快速增长态势延续至今年第7周和8周，每周成交面积达到12万平方米。
政策刺激成交量短期上升之后，省城楼市成交量从今年第10周开始回调，周成交量跌回10万平方米；在第13周时，跌至8万平方米；直至上周，已经连续三周保持在7万平方米左右，市场供求比也扩大为0.74，成交量进入相对稳定的状态。由此不难看出，房货利率和首付利好新政出炉后3周之内，对市场刺激蕞大，长期积累的意向购房者纷纷出手，在3月中旬之后，市场进入相对平稳期。从周度市场看，2023年3月周度成交量在8万平方米左右，相对2月份每周成交10至12万平方米有所下降，成交增幅收窄。
从楼价走势看，今年一季度太原楼市成交价格为11384元/平方米，同比上涨255元/平方米，环比2022年第4季度下降171元/平方米，环比2022年前3季度下降17元/平方米。
综合历年数据山西晚报记者发现，近5年来，省城季度成交量呈阶梯式下跌态势，2023年一季度成交量大幅升温，为近一年峰值，带给行业利好信心。数据显示，2022年省城季度平均值降至85万平方米；2023年利率降低后，供应量逐月增加，一季度成交量101.7万平方米，同比上涨32%，尤其2、3月份成交量达到44万平方米以上，数据光鲜。
2023年一季度，省城土地成交冷清，共成交5个地块。全城土地供应建筑面积53.6万平方米，同比上涨1435%；成交建筑面积33.76万平方米，同比下降65%，成交楼面地价有所上涨，为3348元/平方米，溢价率0%。而2022年头部季度，省城成交8宗土地，2021年头部季度成交29宗土地。近三年来，头部季度土地成交量呈阶梯式下跌态势。
今年一季度仅万柏林和小店区有地块成交，累计成交5宗，其中中国金茂拿到小王村土地4宗，山西汾东房地产开发有限公司通过土拍会拿到巩家堡土地1宗。在2023年3月15日省城举行的首场拍卖会上，仅有一家房企即山西汾东房地产开发有限公司报名参与巩家堡地块的竞拍。在竞拍过程中，该公司只出一次价，并坚决不再加价，该地块蕞终以底价成交。从省城各类媒体发布的信息看，今年一季度省城六城区土地均为底价成交，这样的情况在史上非常罕见。
土地成交走淡的背后，是房企拿地信心不足。业内人士称，土地成交减少，必然会带来3年后商品房供应减少的状态。商品房供应减少，又会带来楼价走涨。所以，土地拿地价不高并不代表商品房价格就会降低。
C供应：新盘数量有限 供应量走低状况难改
目前，省城楼市活跃的楼盘以央企、国企项目为主，从时间上溯源，这些楼盘的拿地时间均在3年之前。从2020年开始，省城土地成交量逐年走低，如今已传导至商品房供应端。根据报告，一季度省城推向市场的纯新盘为零，全城以在售项目顺推和加推为主，二季度会有新盘上市，但与3年前新盘比比皆是的状况相差甚远。
数据显示，2023年一季度商品住宅的新增供应面积近100万平方米，同比去年同期略有增加，但相较于2018年、2019年一季度的供应量，下降了一半。2023年一季度，全城中海寰宇时代三期和华峪南区两个项目开盘。除了新项目，其他加推供应的楼盘活跃度增加，推盘次数为32次。其中中海寰宇时代、龙城金茂府、山钢铭著、中国铁建花语城、华峪南区营销活动较多。
走过一季度成交淡季，今年二至四季度的供应量会有所增加，预计推货总量达到207万平方米，其中二季度推货量约105万平方米。未来成交量如能达到周均8万平方米，预计全年成交量约410万平方米，比2022年商品房成交面积339万平方米增加了71万平方米。但对比历史数据，省城今年全年供应及成交量难现大幅提升。
从供货项目价格来看，一季度省城产品以首置首改类项目为主，预计二季度成交均价能够保持在10500-11000元/平方米左右。省城楼市的产品功能需求变化不大，未来仍以100-120平方米功能性三居为绝对主流，并且占比会继续扩大。同时，成交价为8000-9000元/平方米的产品占比会扩大，刚需项目成交好；10000-12000元/平方米占比会萎缩；12000-13000元/平方米占比会提升。
D板块：北部库存量蕞大 环西南去化速度快
受部分房企周转及现金流风险影响，省城集中了多个运营不佳楼盘的区域，目前积累了大量的库存，大片已成交未开发的土地需要盘活，带给地方政府“保交楼”“保民生”的工作压力不小。
目前，省城北部区域板块库存量蕞大，去化速度慢，整体去化周期高；环西南板块库存虽高，但因楼盘多为央企项目，相较而言流速快，去化周期约3.7年，去化速度依然不乐观。还有城南的综改片区，因恒大、宝能两大房企大体量项目在此，解决复杂多样的问题是地方政府的当务之急。
从朗润智业发布的一季度数据可以看出，朝阳板块、唐槐产业园、龙城大街板块、长风西板块和西山板块的库存在100-150万平方米，去化周期为3-5年。动物园北板块、晋阳湖板块、城北东山板块、长风东板块、南站板块和南城核心板块的库存为50100万平方米，其中在售项目仅融信时光之城的库存量占比达到90%。迎泽西板块去年基本无在售项目，成交低，库存量大，导致板块去化周期会很长。
业内人士分析认为，此前太原大体量项目多，城市商品住宅库存量依然很大。但表面看似供大于求的状态，市民却感觉无房可买，因为相当一部分积压的库存，是由已经出现风险、市场号召力太差的房企开发的。楼市可信品牌及可靠品质的项目屈指可数，供需出现严重错位。
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