太原“520新政”政策解读
2022年开年以来,国内疫情反复,连续冲击影响了几大经济核心城市和地区,外贸出口遭遇海外需求转弱,不确定性风险日益明显,叠加动荡的国际局势和美联储加息预期,“稳增长”压力以及经济下行压力非常大;房地产层面,各个指标全线下跌、房企暴雷层出不穷、地方政府土地收入大幅跳水;产生的债务问题、民生问题、金融风险问题严重拖累宏观大局稳定。在此背景下国家频繁发布“稳楼市”政策,全国70多个城市也陆续出台房地产放松政策,太原跟随全国的步伐,在2022年5月20日发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》。
2021年一、二、三、四季度GDP实际同比分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%,呈明显的前高后低走势;2022年一季度GDP增速为4.8%,延续了去年4季度的低增长趋势,距离全年5.5%的目标增速有一定差距。
房地产作为宏观经济的稳定器,随着金融政策收紧,房住不炒下楼市只涨不跌预期被颠覆,行业拖累经济稳定,“稳楼市”的系列政策逐步出台。
2022年一季度,全国商品房销售面积31046万平米,下降13.8%;商品房销售额29655亿元,下降22.7%。
全国商品房销售增速持续下滑,且均价跌破1万元/平方米,为9552元/平方米,跌幅为10.3%,甚至比2020年的9859元还要低。可谓是楼市近13年以来的头部次,楼市只涨不跌的神线年,彻底被打破了。
从2021年9月左右开始,全国超70个城市陆续出台房地产放松政策,其中包括郑州、长春、哈尔滨、济南、福州、兰州等省会城市,给予购房鼓励,甚至重启棚改,但是短期效果并不明显。
❷➱房企债务问题层出不穷,由此产生的项目停工、延迟交付、工程烂尾等情况,叠加房产税的出台预期,造成客户对行业的信心严重受挫,预期持续降低。
❸➱房企资金压力陡增的情况下,拿地热情下降,地方政府土地出让金收入大幅减少。
2021年土地出让收入仅同比上涨3.5%,达到历年蕞低值,说明整体土地出让收入的确明显降温。房企2021年拿地的意愿度在下半年呈现明显降温,房地产金融审慎管理制度从严,大量民营房企的资金流动性紧张是影响拿地的主要原因,同时市场降温则是拿地谨慎的催化剂,虽然央企和国企更大程度上承担了拿地的主力,但依然很难改变增幅减少的趋势。
❹➱从资金端数据来看,居民存款增加,贷款减少,消费变得更加谨慎。
一季度人民币贷款增加8.34万亿元,为有记录以来新高,同比多增6636亿元,超出市场预期;但从居民信贷来看,2022年3月居民短期贷款和居民中长期贷款连续4个月出现同比少增的情况,说明虽然货币出现了一定程度的放水,但居民对房地产的悲观预期仍在延续。3月新增存款4.49万亿元,同比多增8600亿元。
虽然各地都在放松调控,支持合理需求和改善,但疫情管控导致的就业和待业压力,使很多人不敢买房、不敢改善、不敢投资房子,面对未来不确定性增加,花钱、投资都变谨慎,老百姓都在主动降杠杆,在疫情反复,经济大环境承压,收入预期降低的情况下,鼓励加杠杆买房就变得极为困难。
国家“稳楼市”政策出台 大致分为三个阶段
金融端口从完全关闭,到恢复正常(收并购贷款不计入3道红线管理),这个阶段的目的,是以满足刚需为主(支持首套房贷款发放),主要集中在2021年下半年和2022年年初。
高层密集发声,3月16日金融委会议确立了政策底, 4月6日国常会和4月7日经济形势座谈会,在宏观经济、房地产、中概股、实体经济、货币政策方面释放积极信号,提振信心,很大程度上是为了扭转市场悲观预期,促进经济及资本市场平稳运行;同时,以郑州为首的准一线城市率先放松调控,实施积极的救市政策。
以4月29日国家高级别会议为标志,开启了第三轮针对楼市的托举。中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求”。此阶段下政策风向已经出现了微妙的变化,即对改善性住房需求的支持力度加大,加强针对有产一族和改善需求的放宽和激励。
㈢典型城市救市政策梳理及效果分析
一季度以来各地因城施策,全国超70多个城市陆续出台稳定楼市、提振市场信心的政策,如限购限贷差别化放松、降首付、降房贷利率、购房补贴等,楼市松绑态势明显,但救市短期效果却十分有限。
以郑州、合肥、佛山、重庆为例,政策松绑后,3月份成交量均环比上涨,但4月份又开始下降,楼市依然处于不稳定阶段。
土地市场层面,太原市六城区2022年1-4月份仅供应3万方(建筑面积),达到历史蕞低值,流标5宗土地,开发商拿地谨慎。
住宅市场至2019年以来,供求量价均呈现下降趋势,2022年月均流速下降至22万㎡/月。
2022年市场一直以去化库存为主,库存量总体虽然在下降,但去化周期却在拉长,说明市场消化速度在大幅放缓。
2021年三四季度开始,太原多家房企出现流动性风险,其成交金额占据市场约三分之一份额,风险房企所开发的项目产生无限期停工、延迟交付、交付投诉等现象,客户信心受挫,对楼市预期下降明显。
㈤太原“稳楼市”政策与现执行政策对比
主要在购房门槛、首付及贷款利率、公积金贷款、购房补贴、契税方面做出变化。
竞买保证金由50%降低至20%,缴纳期限延长:由2个月内缴清,延长至1年内缴清。
之前商住用地的商业配比一般在10%左右,高则达到60%以上,为缓解开发商商业去化难问题,将商业配比下降,基本控制在3%-10%之间。
对已批未建的商品房项目,在不改变用地性质、容积率等规划指标的情况下,企业可结合市场需要,调整商业兼容比例,户型结构,房屋套数等。调整规划后,可降低项目的销售风险。
㈥救市政策出台后对市场行情走势的影响判断
购房者购买门槛降低,以总价120万元计算,首付减少12万即可购买100㎡左右小三居,月供减少,相应的契税减少,对于刚需及刚改家庭无疑是利好的。
①延长土地出让金缴纳款后,虽对企业拿地有一定刺激作用,但鉴于目前企业资金困难等现状,预计其刺激效果不大,土地市场仍将会保持一段时间静默,需要看市场的销售速度能否明显提升,改善企业的现金流状况。
②有效化解商办市场去化难问题。市场下行期以来,太原市商办市场去化大幅下滑,2022年1-4月,商业供求量同比降幅近80%;公寓成交量同比下降71%,成交均价已跌至8000元/㎡;写字楼无供应,长期处于去库存状态。
调整商业兼容比后,开发商商办类物业存量减少,项目去化周期缩短,加快资金回流,整体市场中商办新增公寓将减少,以去化现有库存为主。
总的来说,目前国家层面对房地产市场的扶持是积极的,利好刚需首套自住及刚需改善群体,同时也坚守政策底线,坚持房住不炒前提不动摇,剥离房地产金融属性,严打炒房投资群体,用真实居住需求拉动市场,让炒房套利的投机群体和资金继续站岗。因此,我们看到目前各城市出台的政策多数均针对新房自住市场,二手房市场并没有放松,未来太原放开第三套的可能性也不大。2022年,不管是全国层面还是太原市,楼市和房地产经济的主要任务是稳住,稳住就是蕞好的结果。
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