太原“520新政”政策解读
2022年开年以来，国内疫情反复，连续冲击影响了几大经济核心城市和地区，外贸出口遭遇海外需求转弱，不确定性风险日益明显，叠加动荡的国际局势和美联储加息预期，“稳增长”压力以及经济下行压力非常大；房地产层面，各个指标全线下跌、房企暴雷层出不穷、地方政府土地收入大幅跳水；产生的债务问题、民生问题、金融风险问题严重拖累宏观大局稳定。在此背景下国家频繁发布“稳楼市”政策，全国70多个城市也陆续出台房地产放松政策，太原跟随全国的步伐，在2022年5月20日发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》。
2021年一、二、三、四季度GDP实际同比分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，呈明显的前高后低走势；2022年一季度GDP增速为4.8%，延续了去年4季度的低增长趋势，距离全年5.5%的目标增速有一定差距。
房地产作为宏观经济的稳定器，随着金融政策收紧，房住不炒下楼市只涨不跌预期被颠覆，行业拖累经济稳定，“稳楼市”的系列政策逐步出台。
2022年一季度，全国商品房销售面积31046万平米，下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%。
全国商品房销售增速持续下滑，且均价跌破1万元/平方米，为9552元/平方米，跌幅为10.3％，甚至比2020年的9859元还要低。可谓是楼市近13年以来的头部次，楼市只涨不跌的神线年，彻底被打破了。
从2021年9月左右开始，全国超70个城市陆续出台房地产放松政策，其中包括郑州、长春、哈尔滨、济南、福州、兰州等省会城市，给予购房鼓励，甚至重启棚改，但是短期效果并不明显。
❷➱房企债务问题层出不穷，由此产生的项目停工、延迟交付、工程烂尾等情况，叠加房产税的出台预期，造成客户对行业的信心严重受挫，预期持续降低。
❸➱房企资金压力陡增的情况下，拿地热情下降，地方政府土地出让金收入大幅减少。
2021年土地出让收入仅同比上涨3.5%，达到历年蕞低值，说明整体土地出让收入的确明显降温。房企2021年拿地的意愿度在下半年呈现明显降温，房地产金融审慎管理制度从严，大量民营房企的资金流动性紧张是影响拿地的主要原因，同时市场降温则是拿地谨慎的催化剂，虽然央企和国企更大程度上承担了拿地的主力，但依然很难改变增幅减少的趋势。
❹➱从资金端数据来看，居民存款增加，贷款减少，消费变得更加谨慎。
一季度人民币贷款增加8.34万亿元，为有记录以来新高，同比多增6636亿元，超出市场预期；但从居民信贷来看，2022年3月居民短期贷款和居民中长期贷款连续4个月出现同比少增的情况，说明虽然货币出现了一定程度的放水，但居民对房地产的悲观预期仍在延续。3月新增存款4.49万亿元，同比多增8600亿元。
虽然各地都在放松调控，支持合理需求和改善，但疫情管控导致的就业和待业压力，使很多人不敢买房、不敢改善、不敢投资房子，面对未来不确定性增加，花钱、投资都变谨慎，老百姓都在主动降杠杆，在疫情反复，经济大环境承压，收入预期降低的情况下，鼓励加杠杆买房就变得极为困难。
国家“稳楼市”政策出台 大致分为三个阶段
金融端口从完全关闭，到恢复正常（收并购贷款不计入3道红线管理），这个阶段的目的，是以满足刚需为主（支持首套房贷款发放），主要集中在2021年下半年和2022年年初。
高层密集发声，3月16日金融委会议确立了政策底， 4月6日国常会和4月7日经济形势座谈会，在宏观经济、房地产、中概股、实体经济、货币政策方面释放积极信号，提振信心，很大程度上是为了扭转市场悲观预期，促进经济及资本市场平稳运行；同时，以郑州为首的准一线城市率先放松调控，实施积极的救市政策。
以4月29日国家高级别会议为标志，开启了第三轮针对楼市的托举。中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求”。此阶段下政策风向已经出现了微妙的变化，即对改善性住房需求的支持力度加大，加强针对有产一族和改善需求的放宽和激励。
㈢典型城市救市政策梳理及效果分析
一季度以来各地因城施策，全国超70多个城市陆续出台稳定楼市、提振市场信心的政策，如限购限贷差别化放松、降首付、降房贷利率、购房补贴等，楼市松绑态势明显，但救市短期效果却十分有限。
以郑州、合肥、佛山、重庆为例，政策松绑后，3月份成交量均环比上涨，但4月份又开始下降，楼市依然处于不稳定阶段。
土地市场层面，太原市六城区2022年1-4月份仅供应3万方（建筑面积），达到历史蕞低值，流标5宗土地，开发商拿地谨慎。
住宅市场至2019年以来，供求量价均呈现下降趋势，2022年月均流速下降至22万㎡/月。
2022年市场一直以去化库存为主，库存量总体虽然在下降，但去化周期却在拉长，说明市场消化速度在大幅放缓。
2021年三四季度开始，太原多家房企出现流动性风险，其成交金额占据市场约三分之一份额，风险房企所开发的项目产生无限期停工、延迟交付、交付投诉等现象，客户信心受挫，对楼市预期下降明显。
㈤太原“稳楼市”政策与现执行政策对比
主要在购房门槛、首付及贷款利率、公积金贷款、购房补贴、契税方面做出变化。
竞买保证金由50%降低至20%，缴纳期限延长：由2个月内缴清，延长至1年内缴清。
之前商住用地的商业配比一般在10%左右，高则达到60%以上，为缓解开发商商业去化难问题，将商业配比下降，基本控制在3%-10%之间。
对已批未建的商品房项目，在不改变用地性质、容积率等规划指标的情况下，企业可结合市场需要，调整商业兼容比例，户型结构，房屋套数等。调整规划后，可降低项目的销售风险。
㈥救市政策出台后对市场行情走势的影响判断
购房者购买门槛降低，以总价120万元计算，首付减少12万即可购买100㎡左右小三居，月供减少，相应的契税减少，对于刚需及刚改家庭无疑是利好的。
①延长土地出让金缴纳款后，虽对企业拿地有一定刺激作用，但鉴于目前企业资金困难等现状，预计其刺激效果不大，土地市场仍将会保持一段时间静默，需要看市场的销售速度能否明显提升，改善企业的现金流状况。
②有效化解商办市场去化难问题。市场下行期以来，太原市商办市场去化大幅下滑，2022年1-4月，商业供求量同比降幅近80%；公寓成交量同比下降71%，成交均价已跌至8000元/㎡；写字楼无供应，长期处于去库存状态。
调整商业兼容比后，开发商商办类物业存量减少，项目去化周期缩短，加快资金回流，整体市场中商办新增公寓将减少，以去化现有库存为主。
总的来说，目前国家层面对房地产市场的扶持是积极的，利好刚需首套自住及刚需改善群体，同时也坚守政策底线，坚持房住不炒前提不动摇，剥离房地产金融属性，严打炒房投资群体，用真实居住需求拉动市场，让炒房套利的投机群体和资金继续站岗。因此，我们看到目前各城市出台的政策多数均针对新房自住市场，二手房市场并没有放松，未来太原放开第三套的可能性也不大。2022年，不管是全国层面还是太原市，楼市和房地产经济的主要任务是稳住，稳住就是蕞好的结果。
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