2023-01-06
我市升级改造低效工业用地，重构不符合现阶段需求的传统发展模式“工改工”成为推动制造业高质量发展“金钥匙”
万洋众创城一栋栋现代化厂房拔地而起。
三和管桩“工改工”项目将原有容积率不到0.5的造船厂改造成为容积率超2.0的自动化生产车间。
新会区沙堆镇，以往容积率不足0.5的“老船厂”，经过1年多改造，土地利用率提高了3倍多，摇身一变成为一个绿色化、自动化、智能化的管桩生产基地，为当地带来了巨大的经济效益；
70公里外，江门首个村级工业园升级改造试点项目——蓬江（荷塘）万洋众创城，以往“铁皮盖的历史产物”已不复存在，一栋栋现代化厂房拔地而起，吸引了不少来自中山、佛山、深圳等城市的企业陆续进驻。
上述场景，是江门推进以村镇工业集聚区升级改造为主攻方向的工业用地升级改造（以下简称“工改工”）的生动缩影。
这是江门破解历史性、结构性问题的一把“金钥匙”：通过对低效工业用地进行升级改造，对产城空间进行再造，重构不符合现阶段需求的传统发展模式。
这是江门谋划未来、转型升级的一场探索：改变过去“分散发力、遍地开花”局面，探索研究存量空间与增量空间有效结合的模式，做大做强战略性产业集群，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展。
如今，在蓬江、新会、鹤山等地，江门村镇工业集聚区升级改造试点推进成效明显，全市共有29个项目列入三年实施改造计划，预计可盘活用地233.33公顷……正深入推进“工业振兴”“园区再造”工程，立志勇当全省制造业高质量发展主力军的江门，也正用“工改工”利剑改出新出路，让“存量”换新衣变宝，激活城市发展活力。
走进位于新会区沙堆镇的江门三和管桩有限公司，银灰色标准化厂房映入眼帘，一条条管桩犹如巨龙整齐堆放在智能蒸养罐内，旁边该公司自主研发的全自动生产线上，崭新的机器正在运转，通过自动控制系统、管桩生产过程管理MES系统和三维动态数字孪生大屏，实现了生产组织高效有序，运营管理全程数字化。
很难想象，该公司所在地前身是容积率不足0.5的造船厂。
“江门工业基础好，但早年间‘村村点火，处处冒烟’，以村级工业园为主导的产业空间分散破碎，难以适应新兴产业空间需求。”江门职业技术学院副校长、教授蔡勇表示。
而江门其他兄弟城市对“工改工”的规划和建设早已开始。佛山东莞两市在2010年左右已经开展“工改工”工作。去年中山、珠海等地也都纷纷出台“工改工”相应政策，推动工业园改造。
新会区沙堆镇是深受“用地供需紧张之苦”的典型代表之一，该镇的金门工业园是一个老工业园区，整体规划布局相对落后，园区内项目容积率低、税收少，属于典型的低效用地。
为此，我市积极探索试行“工改工”之路，将金门工业园作为新会区“工改工”的试金石。经全面评估研判后，沙堆镇决定引入江门市三和管桩有限公司对园区内的造船厂进行“工改工”，全面提升土地效益。
2020年11月，三和管桩“工改工”项目开始动工建设，历时1年多，一个容积率超2.0的自动化生产车间拔地而起，目前已进入试生产阶段，主要生产高强度预应力混凝土管桩，销售网络立足珠三角、辐射全国，并出口东南亚市场。
江门三和管桩有限公司负责人施军平给记者算了一笔账，“厂房原来地块是一家造船厂，这个厂是已经停产的，只有一栋厂房，容积率不足0.5，我们把土地的利用率提高了3倍多。”施军平表示，“到目前为止，我们的一期A、B厂房，二期C厂房已经建设完成，目前正在试生产阶段。全面投产之后，每天能生产管桩2万米以上，换算下来，一年产量是600万米，产值15亿元左右，贡献税收5000万元至6000万元。”
管桩生产属于劳动密集型工艺，且大型设备较多，如何提高土地利用率，实现绿色全自动化生产，一直是行业遇到的瓶颈问题。在此背景下，三和管桩紧抓智能化、绿色化的产业发展机遇，加大在生产工艺、自动化设备、节能降耗等方面的研发与创新，目前已在设备自动化、生产技术等方面取得显著成效。
例如，现行的PHC管桩养护多采用常压蒸汽养护与高压蒸汽养护相结合的养护工艺，养护能耗较高，平均每立方米管桩混凝土的养护能耗约36公斤标煤。三和管桩通过与高校合作，研发出免压蒸新技术，节约养护能耗60%以上。
“通过多种试炼途径和调整原材料配合比的方式，我们将高压养护这个环节省略掉了，这对于节能减排有重要意义。”施军平表示。
“通过一系列的优化措施，我们减少了人力，提高了效率。投产以来，一直都是‘爆单’状态。”施军平说，成品销售快，仓储用地也能大大减少，这样可以进一步提高土地利用率。
据了解，沙堆镇“工改工”项目共有6个，占地约22.9公顷，均位于金门工业园。其中，三和管桩项目已完成主体工程建设，并于去年6月试生产；华陶地块改造项目正在拆除旧厂房并进行总平面设计；宏美针织公司项目已拆除单层简易仓库，完成新建4层高标准化厂房，目前正在进行室内装修和设备安装。
位于蓬江荷塘镇康溪村的蓬江（荷塘）万洋众创城（前身是荷塘镇康溪工业园），如今已有数家企业正式投产，轰鸣的机器声，吹响了园区新一轮发展的号角。
以前，这里聚焦了一些五金、皮革、制衣产业的企业，曾经为村里集体经济发展作出贡献，但随着时代的发展，工业园生产不环保、安全隐患多等弊端逐渐显露。
新发展就要有新面貌，康溪村集体经济要发展，工业园的面貌必须改变。
康溪工业园作为全市首个“村级工业园升级改造”示范项目，于2020年确定由在业内具有成熟招商和运营经验的万洋众创城，对工业园进行系统化投资、开发、建设、统一招商和运营，打造新型产业园区。
整合资源统一“打包”改造，让康溪工业园的“改头换面”更有章法。
据介绍，园区改造项目分四期开发建设，总共占地面积达44万平方米。“园区划分有专门的标准化厂房区、定制化厂房区、生活配套区等，结合当地实际，重点规划发展光电照明、家具五金、汽车配件、新能源及新材料等产业。”万洋荷塘项目负责人陈云海介绍，园区拥有现成的厂房和配套，具有产业集聚潜力，无疑增添了不少吸引力，相应地，园区的招商和后续工作也顺利不少。
目前，蓬江（荷塘）万洋众创城投资约10亿元的一期工程已竣工并交付使用，49家来自中山、佛山、深圳等地的企业陆续进驻，其中7家已投产；二期工程投资约15亿元，自2021年11月起开建，预计2023年10月交付，目前招商进度已达95%，已吸引80家企业进驻；三期工程已于2022年6月1日正式动工建设，建设进展顺利。
花开两朵，各表一枝。“工改工”不仅是为产业转型服务、为经济发展服务，归根结底是为广大人民群众的利益服务。
康溪工业园升级改造过程中，创新提出了“公开出让+保留集体+代建物业返租”模式，万洋荷塘项目负责人陈云海给记者算了笔账，以项目一期为例，建成厂房后由投资方承租10年，承租期年租金为480万元起，每3年递增5%，在物业建设期2年内向村集体共支付租金400万元。
“项目一期全部投产预计产值15亿元，二期预计产值25亿元。目前项目一期租金提高了，二期给村里代建的物业会更多，而且这个收益每年都有。未来随着园区的不断成熟，收益也会水涨船高。”陈海云说。
那么对于负责村级工业园升级改造项目的公司和入驻企业来说，又有什么好处呢？
拿万洋荷塘项目来说，万洋集团不仅开发工业厂房，还增加了宿舍、商业等综合配套，并通过承租村里的代建物业（分租）创收。同时，该集团还负责园区的后期管理运营，通过服务创造价值，获取长期利润；该项目通过片区的开发集中拿地，再利用垂直工厂来解决厂房需求的问题，对于入驻企业而言，帮助其解决了拿地难、建设难、后期管理难三大问题。
如今，康溪工业园通过“工改工”，让企业租金少了，村民收益增了，地方经济强了，实现了多方共赢。
如何从“一点开花”转变到“多点绽放”？在蔡勇看来，接下来江门市属国企也可主动作为，探索出一条“政府主导+国企参与”的新路径。“可以更多发挥国有企业资源多、平台高、整合资源能力强的优势，进一步推动村级工业园发展和城市建设相融合。”
据统计，目前全市共有152个镇村工业集聚区，主要分布在蓬江区、江海区、新会区和鹤山市等发展较快的地区。企业以五金、灯饰、玻璃制品、塑料制品等传统产业为主，规模小、产值低，容积率约为0.8。大部分厂房还在正常经营，为村集体产生收益。
“工改工”，是一个地区推动新时代制造业高质量发展的重要举措。
近年来，国家提出并大力推进新增建设用地计划指标配置与盘活存量土地数量相挂钩。2021年4月，广东省自然资源厅联合省工业和信息化厅、省生态环境厅等部门印发《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》，明确提出村镇工业集聚区的升级改造要以产业发展规划为指引，以“工业改工业”为主攻方向，全面提升村镇工业集聚区节约集约、产业发展、环境质量及安全生产水平。
同年12月29日，《江门市贯彻落实广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）实施意见》正式出台，进一步明确了重点任务和工作措施。
为改变过去“分散发力、遍地开花”的局面，江门正探索研究存量空间与增量空间有效结合的模式，通过以点带面撬动连片存量。
我市村镇工业集聚区面积规模大，涉及众多村集体和中小微企业的利益，且没有改造经验，因此采取“试点先行、重点推进、全面铺开”的方式推进，选取了蓬江区荷塘康溪工业园、杜阮子绵工业园及鹤山市桃源长江工业园等8个试点，推进成效明显。
向存量要增量，取得成效。目前在试点园区成功改造经验的带动下，全市共有29个项目列入三年实施改造计划，预计可盘活用地233.33公顷。
与此同时，我市支持完善历史用地手续。村镇工业集聚区土地大部分没有合法用地手续，土地利用低效，在集体经营性用地入市未完善的情况下，我市支持利用“三旧”改造政策将用地合法化，将其转为国有工业用地入市开发利用。同时，强化激励支持措施，集体工业用地转为国有工业用地出让的，土地出让金的95%返拨给村集体，提高村集体参与的积极性；村镇工业集聚区升级改造项目改造后的建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，对新建建筑面积按50—80元/平方米标准给予改造主体财政资金奖励。
“建议我市从市一级层面加大对‘工改工’统筹指导力度，结合各县（市、区）特点充分发挥试点示范作用，使‘工改工’与城市产业发展规划更加匹配，从而进一步推动产城融合。”蔡勇说道。
重组产业空间，向存量要增量。江门正推动村镇工业集聚区升级改造，向资源存量要发展增量，腾出更多绿色生态空间。
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