继杨家堡后，太原核心区的大宗优质用地，北畔能否做高端，亩价在多少？

　　察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

　　关于北畔用地，规资局效率堪称一绝，相对于长风商务区格盟地块的“扭捏”，这次可谓是轻车熟路，不到一个月就解决了“土储”调规的各项任务【风险低】！

　　龙城大街，最初是叫机场大道，属于太原郊区的属性，作为2008年奥运会备降机场，2006年开启的做了一项配套工程，也就是太原市机场大道建设工程！

　　西起滨河东路、东至太榆路，道路规划红线米东西向主干道。而这件事情的决策，影响了太原如今的城市格局发展，让这片昔日的“玉米地”成为如今“富人区”。

　　查阅相关用地文件：机场大道南向住宅区西端主要以“高层、小高层”结合，东端受机场限高的影响，以多层住宅为主。这基本奠定了十几年后的发展脉络！

　　2007年，机场大道正式命名为龙城大街。担当起展示太原形象、迎接四海宾朋的地标性交通要道重任。

　　同时一大批重点项目接连落地山西大医院、人民日报社、农业研究所、省公安厅、省食品药品监督管理局、知网图书馆、新五中校区…

　　至此，龙城大街已经在医疗，教育，政务等配套上奠定了省内一流的基石，从此奠定了如今太原城市中轴的核心地段身份。土地亩价也从百余万上涨到近千万！

　　2024年7月3日，太原规资局发布一则通告：XD-07片区03街区037等地块控制性详细规划修改必要性研究报告公示【2024年公示第077号】

　　楼评君推测可能会调整建筑密度，增加项目产品组合的可能性！

　　NO. 2｜北畔地块控规修改草案

　　2021年7月24日，太原规资局发布一则通告：XD-07片区03街区037等地块控制性详细规划修改方案（草案）公示【2024年公示第084号】

　　容积率出现微微上调，建筑密度并未出现较大变化，本以为是判断失误了。

　　NO. 3｜北畔城改控规调整后（草案）

　　2021年7月24日，太原规资局同时发布一则通告：小店区北畔村城中村改造用地（一期）控制性详细规划方案（草案）公示【2024年公示第085号】

　　这猝不及防，变脸真快。土地容积率提升了，建筑密度增大了，但对产品的可能性有了限制！其次，限高控规中未规定，结合实际情况，大概率限高仍在40米以内。

　　龙城大街板块如今是太原房价较高的区域，其中奠基者为千亩大盘——星河湾！

　　随后，恒大、富力、万科、保利、金茂等众多品牌房企都与龙城大街有了亲密接触。

　　龙城金茂府、保利龙城璞悦、交控龙锦院、山钢铭著、首开国风和保利香槟等！此外捋一下龙城大街十几年来的土地成交情况：

　　2007年，恒大拿下龙城大街以南1048亩恒大绿洲，亩价约117万。

　　2009年，星河湾拿下来龙城大街南侧1020亩，亩价约130万。

　　2009年，首开进太原拿地龙城大街南侧766亩，亩价约172万；

　　2010年，恒大在龙城大街以北竞拍恒大华府，亩价达310万。

　　2013年，保利竞拍拿到龙城大街南侧215亩用地，亩价约395万。

　　2014年，山钢首进太原，龙城大街拿地191亩，亩价约450万。

　　2017年，恒大再拿龙城大街北侧小马263亩，亩价超1500万。

　　2018年，山西交控拿地龙城大街南侧220亩，亩价约为840万。

　　2019年，当代拿地黄陵89亩【总规划721亩】，亩价约720万。

　　2020年，金茂在龙城大街南拿地137亩金茂府，亩均约760万。

　　2021年，保利在龙城大街北侧拿地体校地块，亩均约1260万。

　　2023年，保利在龙城大街北侧小马拿地88+6亩，亩均894万。

　　2023年，保利君威联合拿地龙城大街南65亩，亩均874万。

　　至此，龙城大街区域的亩价范围基本清晰可见，北侧过千万，南侧近千万。

　　然而，北畔的用地，因其容积率较低。且处于航道之下，亩价将会远低于紧邻的当代、金茂、交控和保利。以卫星地图观测，北畔村城改用仍较为荒芜！

　　北畔城改用地，因机场航道的特殊性，必然是低容积率的项目，如果做高品质的低密社区，则建筑密度需要大幅调整，产品对应客群的定位难以触及最顶级的！

　　根据目前的草案的调改方向，以及区域房价的范围区间，初步推测楼面价范围在3500【2.5容积率】-4300【1.9容积率】，反推的亩价范围540万-580万！

　　当然根据市场上行和下行的预期，以及相关的各类波动因素，亩价存在一两成的波动范围也是属于正常的，毕竟恒大天辰和保利璞悦地价之间就差了近一倍。

　　至于开发产品上，北畔大概率主力是洋房类产品了，可能会有出少量的低密住宅的高低配，但鉴于项目整体定位的走弱，低密类产品溢价难，布局也是略显鸡肋！

　　不管咋说，如果北畔城改用地顺利出售，对于太原来说，大概是入账15亿左右，即便是涉及城改的各种政策，剩余的净收益也是非常可观的，静待北畔成交的佳音！

　　主业：城市进入/土地推荐/可行性分析

　　作者：张明 图片：来源网络 侵删

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　迟来的正义！奥组委亲自发文向王楚钦道歉，具体调查结果尘埃落定

　　2024-08-05 19:08:52

　　巴黎奥运田径战报：冯彬摘银，王嘉男第3进决赛！世界纪录被刷新

　　2024-08-06 08:24:13

　　破24亿！这部喜剧让中国家长集体沉默：为何有钱也教不好孩子？

　　2024-08-05 13:17:17

　　10w事业编被撤改，山东人哭晕在厕所！

　　2024-08-06 09:14:09

　　2024-08-06 07:27:23

　　对陈梦竖中指女子找到了！信息被扒，近照流出，身份疑曝光

　　2024-08-06 10:02:19

　　破大防了！24年第一季度GDP，河南山西倒欠几百亿，评论区笑死！

　　2024-08-06 08:32:13

　　巴拉圭游泳运动员因“性感”被驱逐出奥运村

　　2024-08-06 00:48:28

　　原民警陈志伟反映办理烧烤店打人案相关问题 唐山通报核查情况

　　2024-08-06 07:09:23

　　联合国承认：至少有9名雇员“可能”直接参与了10月7日的大屠杀

　　2024-08-06 10:20:51

　　这回没掉杠！但双膝跪地了 苏炜德个人决赛再现重大失误 教练扭头

　　2024-08-05 20:32:26

　　美国还在试探，不料，苏林火速掌权越南，中国头等地位到手

　　2024-08-06 08:58:48

　　张博恒回应走错场馆：耽误了大概一个半小时，错过了热身训练

　　2024-08-06 03:57:09

　　被问到和孙杨有何交流，潘展乐：我俩都没微信

　　2024-08-06 10:01:01

　　大获全胜！张本智和3:0强势晋级8强，东道主法国队2:3被淘汰出局

　　2024-08-06 06:58:55

　　日本一小男孩在暑假租了600㎡地，接下来的操作震惊全网…

　　2024-08-05 14:02:32

　　2024-08-06 09:26:57

　　李政道画的这棵大榕树被多次提起，他说“所有中国人事实上是一个人”

　　2024-08-05 18:48:36

　　活了半辈子才懂，红霉素软膏真厉害，解决了男女朋友们的一大难题

　　2024-07-06 17:15:29

　　陈梦3:0，王曼昱6:0，为何只有孙颖莎输了一局？其实不能只怪马琳

　　2024-08-06 02:50:43

　　2024-08-06 15:12:49

　　惨淡！仨月销量不足百套！海口安居房，真卖不动了！

　　限购再开一道口子！海南第十城新政：这种买房，不限购！

　　海口城更大爆发！丁村、迈瀛后，8180亩“巨无霸”城更要动了！

　　最大尺度放开，海口楼市的大利好要来了！

　　眼镜哥晋级奥运半决赛爆火 日本网友：我好喜欢他

　　孟加拉国铁娘子辞职流亡 已连续担任总理15年

　　牛弹琴：中国邻国发生重大流血事件 女总理逃往印度

　　中国游泳队打破美国垄断夺金 美媒暗示应对中国队禁赛

　　媒体：美国林肯号航母驰援以色列 可能来不及了

　　眼镜哥晋级奥运半决赛爆火 日本网友：我好喜欢他

　　孟加拉国铁娘子辞职流亡 已连续担任总理15年

　　牛弹琴：中国邻国发生重大流血事件 女总理逃往印度

　　中国游泳队打破美国垄断夺金 美媒暗示应对中国队禁赛

　　媒体：美国林肯号航母驰援以色列 可能来不及了

　　奥运百米新王，还是个骨灰级二次元

　　美国一奥运选手兴奋剂阳性，中国反兴奋剂中心发布声明

　　大爱！西班牙奥委会官方：感谢何冰娇带徽章领奖 中文说谢谢你

　　李越宏男子25米手枪速射夺金 射击5金平奥运最好成绩

　　体操第二金!男子双杠邹敬园成功卫冕 张博恒第四

　　演员集体缺席，贵圈不在乎这个奖了？

　　美媒嘲讽潘展乐爱告状，怕溅水就别站那

　　《披哥4》首播李佳琦被冷落抵制，湖南卫视也被牵连

　　吴千语大婚张馨月评论区沦陷，曾多次内涵对方，巡回婚礼至今没办

　　闹大了！亚飞店铺商品清空，评论区全是举报，黄晓明这波赢的彻底

　　一条评论一毛钱！车市“黑公关”猖獗乱象当治

　　午评：创业板指涨1% 教育股集体爆发

　　谷歌被裁定垄断搜索市场 面临分拆还是巨额罚单？

　　OpenAI大震荡！总裁停工，两高管跑路

　　OpenAI再传人事巨变 三位核心人物同期离场

　　暴跌！ “科技七巨头”市值蒸发8000亿美元

　　多方送别学界巨擘李政道：他直接影响了很多人的一生

　　上市首周销量已破万 宋L DM-i到店体验

　　预计售13万起/多重权益 风行星海S7开启盲订

　　有插混有纯电 五菱星光S预售10.28万起

　　新增9项功能/优化14项体验 阿维塔再迎OTA升级

　　配置小幅升级 2025款马自达CX-90官图发布

　　穿越时空的艺术：《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

　　与中坚力量共成长，2024建信信托艺术大奖评委会特别奖获奖艺术家凌海鹏

　　2024凤凰艺术新星奖获奖艺术家徐雅涵：生命能量的蔓延

　　9位艺术家的作品亮相“巨物移动，身体失重”群展

　　山东文理计划投放失衡，理科投档分暴跌，而文科疯涨!

　　一年级易错题，全班50人，48人做错

　　博士妈妈：此题无解，儿子：初中几何

　　2024年湖北本科批高校投档位次波动分析(历史)，总体上升！

　　24年山西考生报考指数榜出炉，计算机类仍是专业中的天花板！

　　这才是轻松拿捏时尚气质的搭配！这些LOOK，照着穿就很美

　　这才是轻松拿捏时尚气质的搭配！这些穿搭LOOK，照着穿就很美

　　这群中年女人真会打扮，既不暴露又不装嫩，从从容容地美到老

　　九分裤才是夏季穿搭神裤，这些搭配太好看了

　　中国旅游团在意大利发生车祸 领事馆启动应急

　　上海一乐园遭吐槽：票制另付费，接驳车超载

　　网红城市退热，新疆旅游依靠硬实力大爆发

　　美军大举增兵严防伊朗突然空袭 欲用战机击落无人飞机

　　媒体：美国林肯号航母驰援以色列 可能来不及了

　　以防长：须为所有可能做好准备 包括迅速转向进攻

　　伊朗总统会见绍伊古 谴责以色列暗杀哈马斯领导人