科创人话科创刘亚靖：基础设施公募REITs或将实现产业园区管理升维
科创人线年时间里，清控科创的发展与壮大离不开这样一群“科创人”，他们深耕双创行业，用汗水浇灌收获，以实干笃定前行。他们敢为人先的创新精神、丰富的行业经验、奋力拼搏的身影，成就了今天的清控科创。所以，我们借由
清控科创产业园REITs研究中心
自2020年4月中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，中国公募REITs从基础设施领域正式起步，这对于产业园区来说无疑是一次盘活存量、提升自身投资价值的好机遇。
作为科技园区建设与运营商，清控科创基于以往二十年的运营经验及数据，积极挖潜公募REITs的工具价值利用。此次「科创人话科创」邀请清控科创产业园REITs研究中心负责人刘亚靖，分享公募REITs时代下产业园区的机遇与挑战。
赋予产业园市场化属性“在国家产业转型升级大背景下，目前的产业园都具有一定准公益性质，它的主要供给目的不是为了赚取利润，相反还会配以一定的财政政策支持。所以，在大量园区需要配套财政手段支持载体建设和产业发展的情况下，园区的建设资金来源、退出通道就变得更重要。
园区发展的良好状态是既能发展产业又能实现资金回收。
“以前园区的退出方式是销售、自持或者分别占一定比例的销售加自持。由于产业园区不具备商办类大宗交易基础，所以销售主要指分割销售，但可分割销售的比例越来越低而且市场环境也并不那么支持快速去化了。
通过REITs追求产业发展与资产发展双赢，也就是产业园区的融建管退，以退定投、以退定管是未来的发展趋势。”
“对于轻资产业务来说，其服务的对象和内容都是非标准化的，这意味着每一个项目都具有不可复制性，以及整体达到一定规模后其边际效益递减。
“目前，产业园REITs的堵点除了主体外，还有政府端与资本端检验标准不对等问题。在园区的主体看来，优秀的园区体现在就业、人才等方面，而资本市场的检验标准则是现金流。这就产生了产业园REITs两端标准的不对等
所以在这样的情况下，想要实现产业园REITs不仅要从宏观角度满足区域发展需求，还要从微观角度达到资本市场的要求。而这也是清控科创的目标和动力——致力于输出符合不同标准的资产，实现双赢。
产业园REITs市场中的‘路由器’
更为理想化的产业园REITs路径是什么？
“产业化是产业园区的天然使命，但资产证券化还没能深入园区发展的生命线。实现产业化与资产证券化“双化叠加”的园区。
目前政府开发园区的方式更加多元化，在传统PPP（政府和社会资本合作）模式的基础上，出现了融资、设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式，实现政府对园区资产的创造和保留话语权。但其中并没有考虑资产的退出，正如前面我们说的产业发展和资产退出是不矛盾的，是可以同时实现的两个目标。所以这个模式再加上公募REITs的退出方案，也就是建立如‘F+EPC+O+R’的模式，这个链条就闭环了。
目前的市场主要还是针对发行的市场，对于参与园区Pre-REITs的市场环境还有待优化。未来在产业园REITs这一细分赛道中，像清控科创这样的拥有一定的园区建设、运营经验的服务平台，其存在价值是能够更好地帮助园区主体与资本端之间构建衔接，通过符合行业认可的系统算法使双方建立起认知对等，从而更好地辅助产业园实现REITs。
此外，就当下的趋势来看，REITs本身的产业细分势在必行。有一点可以肯定，随着市场不断成熟，围绕资产的培育和管理会出现多层次的服务体系和多样的服务内容。像清控科创在其中的角色可以是多元的，可以提供操盘思路、也可以是运营管理人和基金的执行管理者等等。我们希望能够推动REITs链的各个环节更加专业化、标准化，从而帮助更多的产业园主体成功盘活存量、提升自身投资价值。
*以上观点来自清控科创产业园REITs研究中心，
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