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山西产业地产的黑与白 黑金时代与转型探索 - 凤凰网房产北京
近日，搜狐焦点产业新区记者走进清控科创太原园区亲自了解其在当地的运营模式，以及太原高新区的发展思路。”煤老板“的钱，也被科创慧谷太原园区招商总经理蔡秉志拿来列进园区招商引资的几大优势里。 -来自凤凰新闻客户端
山西产业地产的黑与白 黑金时代与转型探索
2015-04-23 15:24
每位上班族都梦寐以求的“上四休三”工作制正在山西一些国有煤企上演。再早之前，一些企业为应对2008年间的全球金融危机曾在企业内部推行过这种工作制，原因有二：降低企业运营成本;减少员工下岗可能性。
曾靠“黑金”发达的产煤大省，在国内经济增长乏力和国际煤炭价格战的双重挤压下，泄气了。而笼罩在山西头上的“黑”不只是煤炭产业的萎靡不振，还有因中央系列反腐搅动的政局。
实施多年的山西综改试验区并未像中关村或上海自贸区那样抓住先试先行的这把“尚方宝剑”。尽管上百家煤炭企业均转向旅游、房产、科技等方领域寻求多元化，但想要从煤炭这个支柱产业“洗白”，似乎不太容易一蹴而就。
感受到国家总理掀动起的这股创新创业风，太原高新区的官员干着急，“山西再不跟上全国创新创业这个契机，转型就又晚了。”然而，“一煤独大”正成为山西的“宿疾”;动荡的政局让这些“追风人”撒不开腿脚。
东挨不着“京津冀一体化”，西不沾“一带一路”，北靠不上“老工业基地振兴”，南是土地贫瘠的山西不能随性效仿的农业大户。政府救助从来没停过，行到今时今日，山西的转型只能靠自己了。
于是，本该担起“二次创业”角色的高新区、经开区再次进入主视野。
而依靠科技园区招商引资来拉动区域经济转型成为太原高新区的主要手段。太原高新区、经济开发区、长风商务区、长风CBD、文化产业园区、省高校新区、太原大学城、榆次经开区、晋阳湖文化旅游区、西山万亩生态园等十多个园区成为山西太原经济转型的主战场。
房地产开发商嗅觉一如既往的灵敏。
伴随着太原城中村改造放量出的巨量土地，房地产市场颇为火热。举目太原城，满眼脚手架。往日，太原市的住宅市场多被当地房企把控，受整体环境不景气影响，当地房企的话语权正被全国性的一线房企一步步拿走。自太原新市长耿彦波上任推行城中村改造之后，富力、恒大、万达、星河湾、万科、首开、海尔、茂业、绿地、合生等一线房企悉数进来布局。
而本土开发商则把更多资金投向商业地产和产业地产。机构数据显示，截止2014年6月，太原写字楼市场供应量约为427万㎡，这些项目主要分布在太原府东街、长风街和南中环高新片区。以山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、和信商座、长风大厦、澳林百合中心、千禧世纪广场、泰华城市广场、阳光商务大厦、高新动力港、时代广场、方大领地、火炬创业大厦等为代表的商业写字楼多为本土企业开发。
仅从产业地产角度窥视，它亦被标记了山西经济转型烙印下的黑与白。
坐落在汾河景区东侧，南中环桥下黄金地段的科创慧谷太原园区是山西在2010年从北京引进的“清华科技园太原分园”。该项目总投资15亿，占地5万平米，总建筑面积达32万平方米，含四栋29层的甲级写字楼，计划引进300家高新企业入驻。因去年教育部发文外地园区停用“清华科技园”称号，再加上清华科技园开发商启迪控股和清控科创业务分离，当年引进的“清华科技园太原分园”如今更名为“科创慧谷太原园区”。然而，在太原高新区官员的眼里，不管叫什么名字，他们想要的都是清华科技园的那套体系，清华大学乃至北京的优质企业资源以及可异地转化的科研成果。
作为为数不多的市场化运营且全国化布局的科技地产开发运营商，太原这“子”对于清控科创来说意义特殊。引领和塑造这个产业地产新兴市场的责任，清控科创难以拒绝。而在山西方面看来，用外来的力量推动山西“黑金”经济的“洗白”和转型，是其头部要义。
近日，搜狐焦点产业新区记者走进清控科创太原园区亲自了解其在当地的运营模式，以及太原高新区的发展思路。
在科创慧谷太原园区招商总经理蔡秉志看来，这座园区不仅仅是四栋独立的写字楼，科创慧谷区别于太原其他写字楼的特点在于：科创慧谷将自己定义为科技园区。在这套科技园区体系内，有办公租赁产品、创业孵化产品以及投融服务等产品。
而与科技园产品搭配的是其盈利模式，作为一家市场化的园区开发运营商，盈利仍是主要的。蔡秉志介绍，科创慧谷太原园区的主要盈利渠道是“房租+创投”。房租收益是根本，用以平衡每年4000万元的园区运营费用。“先生存，自己活好才有能力帮企业。”据蔡秉志介绍，目前太原同类商务楼宇的租金在4.1元/天/平米左右，科创慧谷目前暂定的租金是3.5元/天/平米。由于园区用地性质为工业用地，目前4栋写字楼只能出租不能出售。但蔡认为，低于市场价位的租金是其与同类商业用地在建写字楼的竞争优势。
解决了自身生存问题之后，科创慧谷能怎么帮助区域经济转型和企业发展呢?
办公(OA)、通信(CA)、楼宇(BA)、消防(FA)、安保(SA)，科创慧谷的这四栋写字楼均达到5A写字楼的标准。已建成的5000平米的会议中心、2000平米的数据中心、3000平米的成果展示厅，在建的3000平米的食堂;再加上精装交付与可定制分割出租，以及6000万元的园林设计投入。蔡秉志认为，清控科创的进入首先在硬件方面帮助太原产业地产市场重塑了标准。
做到了硬件够硬，科创慧谷还从物业、金融、政策、服务等几方面做了软性环境构建。在物业方面，科创慧谷与国内五大代理行之一的戴德梁行合作。在金融方面，科创慧谷联手太原高新区引进了山西股权交易中心入驻;与晋城银行开展房租抵押贷款等多项融资业务，一方面缓解企业资金压力，一方面盘活企业租赁物业;成立了5000万的天使基金和2亿的创投基金。由于国务院62号文的颁布，地方园区制定的税收优惠“土政策”被禁止，科创慧谷能为入园企业争取的除了国家级高新区同享的税收优惠政策之外，还尝试通过其他方式帮扶企业。
而在创业服务方面，除能为企业提供工商注册、财税法务、报批代办等服务，科创慧谷拿出A座4层2000多平米的空间打造企业孵化器和加速器。除服务大中型企业，园区还在开辟了专为背包创业者的众创空间，每个工位每年计划收费3000元。蔡秉志称，科创慧谷太原园区想要吸引和服务的不仅是发展中的大企业，还会满足产业链上的小微创业企业和“散客”。
【责编】 王秀敏（PO001）
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