【太原楼评】产品篇｜2023年太原豪宅低密叠墅的新机遇！
2023年，是太原大平层大杀器！
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原的楼市成交结构中，呈现两头重中间轻的趋势！何为两头，一头是三五百万的豪宅，一头是七八十万的刚需项目，曾经的改善型住宅的份额被两端挤压着空间。
其中刚需产品没啥太多的研究，不管你是从东西南北任何环线外的刚需拿过来研究，会发觉户型大同小异，产品段极为相似，外观也是同质化严重，排除了地理位置，一切都是那么相似，毫无创意，主要的区别大概就是小区入户的牌匾写的不同吧。
但是在另一个领域，太原豪宅市场，从过去的星河湾一枝独秀，到如今的遍地开花，不同的房企瞄向了山西的塔尖韭菜，拍了地王，拿出看家本领，不仅形态各异，而且主打的卖点差异化也有区分，至于在户型上，也是别出心裁，各有奇招。
这种三分天下的格局，仍有一定的延续性，但是作为本身市场份额较为有限的豪宅而来，未来的竞争激烈程度越加严峻，而未来低密型的叠墅产品或将迎来新机遇！
1，从身份认同到精神认同，伴随消费力的升级，在太原预算在400万门槛以上的购房人群在成长，而这部分富裕阶级依托于城市而崛起，依旧会在这座城市中去消费。
2，根据限制别墅类用地文件，自2019年起，严厉管控新建开发叠拼别墅、联排别墅、高档洋房、独栋别墅等低密度住宅，低于18米高度的同类建筑也禁止开发，其稀缺性自然显著提高。
3，有天有地有院子的住所，是普遍中国人的认同的蕞高居住境界，“国人”对于无院不成居的执念，将庭院生活带进现代都市, 唯有别墅级的住所。
4，太原土地市场疲弱，过去难啃的土地，逐步有了一些发展机会，如东山西山的低容性质余地，在积极性土地推介的助力下，部分拿地的要求和指标也适度有了空间。
任何大中型城市的房地产发展格局，都是存在的轨迹可寻的，相对于其他一二线城市，太原由于长期处于城改进程，容积率普遍较高，低密型产品始终处于缺配的状态，而且太原的洋房和高层无法实现溢价的差异，故而未能得到充分发展。
缺失的终究会补上，伴随太原城改进程的收尾，不少余地的容积率是可以实现低密产品的可能，譬如长治路晋阳街的省体校地块，原始容积率便是1.5，只是后调整为2.9的容积率，如果按1.5的容积率，是绝对可实现城央叠拼类低密产品的可能性。
而如今，太原潜在的低容土地仍有一定的释放机会，城市叠拼有机会成为新豪宅的理想之选。以成都为例，其叠拼类产品的高峰时期年度销量能达到四十余万，承载了城市高品质质人居气韵的叠拼产品，其价值魅力在未来也将会形成广泛认可。
关于叠拼别墅，是在政策下的一种“妥协型”产物，是处于联排和洋房的“过渡性产品”，而叠拼的容积率上限可以达到1.5左右，是基本接近洋房的土地属性的。
而叠拼别墅的蕞大优势就是产品上和大平层类产品的差异感，当然有的人喜欢这种院居静谧的生活，入住后优越感十足，也得到了精神属性的认同感，但是也有一些人会觉得有一些荒凉寂寞，不够热闹，而且不像大平层那般开阔和社交属性更强。
由于开发限高的影响，叠拼类产品基本以4-6层为主，而常见的是二层上下叠拼和上中下叠拼，当然也有三层上下叠拼型的产品，这种产品的体验感会更舒适一些，但是面积就扩展上来，同样营销难度也就增加了。
从行业的眼光看，叠拼已从简单的财富彰显和面子感，提升到丰富人居体验和对居者精神关怀的实际层面。叠拼户型比联排别墅的布局更为合理，不会存在进深偏长的缺陷，房屋使用面积普遍能达到200㎡以上，且得房率利用率明显优于大平层。
回顾太原的低密类产品，主要集中在长风东街的山鼎庄园，半山国际，复地东山国际，颐和天成等，以及太榆交界的东龙壹湾，金山九泷湾。西北的万科小镇商墅，玉泉山居，蓝光雍锦王府，以及晋阳湖的官山园著，富力山，阳光城花满墅等。
其中叠拼类产品，除富力山外，大部分都是为补充性产品，而占据更强的容积率属性，不少项目会进阶做合院类，但是也有致命的问题，那就是单层面积的大小。
既然进入到了豪宅舒适性的门槛，如果单层面积局限在七八十平米肯定是略显拥挤的，即便把功能拆分的合理，也难免有小家子气的味道，故而较舒适的单层面积往往是要进入到一百一二十平米为佳，当然多多益善。
从过去的共同电梯，逐步进入到分户电梯，这种小型电梯在空间上如果充分协调，对于户型的得房率影响基本很低，而且专属的仪式感也是拉满。
叠墅类产品平面在面宽上是不及大平层的优势的，但是在有效的优化下，叠拼产品的面宽也能实现较强的竞争力，而且在三层叠拼的产品中，挑空宽厅也更具魅力。
首先层高，叠拼具备可以实现扩展到3.5米的。这个优势对于大平层来说，是很致命的，毕竟很多项目限高和容积做满的情况下，给予的层高普遍在3.2以内居多。
其次，空间利用优势，相对于大平层的得房率，低密产品具备天然的竞争优势，即便是同样的尺寸，同样的空间布局上，叠拼可实现空间尺寸更大优势。
第三，赠送优势，叠拼除了传统的院子，地下室，以及露台的赠送外，普遍车位捆绑价格较低，且改造乐趣更大。同时如果是挑空型的产品，无形中实现了房屋面积几成的赠送优势。
当然低密类叠拼也是存在劣势的，主要就是功能空间的非同层化，以及相关的交通空间形成的浪费，对居住群体的联络性存在一定的“阻隔”，当然也许是件好事。
2023年太原的楼市依旧是豪宅类产品竞争的市场，尤其是城央的小宗地块开发进入爆发期，必然形成一定的竞争压力，而同样环线外的一些低密属性的地块也将有机会进入到市场中参与群雄逐鹿。
在市场的价值取向、家庭生活方式的改变、家庭结构的稳定性或分化性，让住宅在规划及户型设计上提出了新的需求和发展机遇。
而过去太原的别墅起步三百平到七八百平的时代基本结束，大平层在初期三五百平米也逐步回归到二三百平米为主力，而叠拼理想的面积是二百到三百平米之间。
在产品主力回落中必然呈现同面积段的产品力比拼交汇。也期待太原2023年的建筑设计上继续创新，构建更好的生活方式和居住文化。大家期待平层墅还是叠拼墅？
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