太原房管局：地面车位无产权开发商无权出售
《物权法》实施6年，却依然未能解决关于小区内停车位的权属争议。小区业主与开发商因出售停车位而产生的纠纷事件，都反映出这样一个事实：小区内部停车位由于法律不明使得权属难以界定，也使得作为弱势方的业主在以停车位为核心的利益博弈中总是处于下风。
小区业主：卖地面车位有违当初承诺
“11月份有一次停电一停就是四天四夜，冰箱里冻着的西红柿都变成了水，而开发商却找不到导致停电的原因，逼得很多人没办法都到外面住宾馆和投亲靠友。现在又在小区的地面划了车位出售，开发商凭什么在地上随便划几道线日，家住省城针织街富佳苑二期小区的居民们仍然在为开发商出售小区的地面车位而感到忿忿不平。
据小区业主刘先生介绍，当初居民们买房时，开发商承诺小区会实行人车分流，地面不停车，汽车全部停在地下车库，结果现在地面上的公共用地却被划成停车位。“本来小区的路就不宽，现在划了停车位以后，汽车就占据了大半幅道路，用于通行的道路更窄了。”在该小区记者见到，从入口进入小区，沿道路一侧已经划好的车位上停满了小车，本来七八米宽的道路已经变成了三米多的宽度，不时有人车混行于其间。“这么窄的路上汽车来来往往，很让人为老人与小孩的出行安全感到担忧。”小区居民说。
而蕞让小区居民不满的是，原本开发商说的人车分流不但未能兑现，而且小区地面被划上车位以后被用于出售，而且所有车位只售不租。“一个车位10万元，打折后也要8.5万元，我们刚付了房款，哪有那么多钱买这么贵的车位啊！再说小区的地面属于小区全体业主共有，开发商凭什么在业主的公共土地上划上几条线就用于出售和赚钱？”该小区业主告诉记者，由于开发商出售车位引发业主不满，早在12月1日就有一百多名业主集体去位于坞城南路的售楼部“讨说法”。“出售车位也可以，但必须拿出合法的产权手续，但事实上开发商什么手续都没给我们看过，只是说车位是经过规划的，规划难道就能代替产权吗？”小区业主说。
对于富佳苑二期小区业主“开发商当初承诺人车分流”的说法，负责开发富佳苑二期的富佳房地产开发公司却予以否认。“小区楼房出售委托给一家售楼公司，售楼公司和开发商并非一家，至于售楼公司当初怎么承诺的，我们并不清楚。”富佳房地产开发公司一名王姓工作人员说道。
据该工作人员介绍，小区所售地上和地下车库建设于2010年9月经过太原市城乡规划局审批，并以“2010年公示第116号”做了公示，总共有500个车位；其中地上车位有169个，因考虑到业主利益，在实际建设时牺牲了开发商的利益，目前规划了61个。对于出售车位的问题，对方表示，车位可租可卖，但目前还处于销售过程中，蕞终如果有剩余的车位会考虑出租。
在一份名为《富佳苑二期项目修建性详细规划调整》的规划公示中，记者也见到了“地上车位有169个”的字样，在富佳苑二期修建性详细规划总平面图中，记者注意到7#、8#住宅楼东侧并无停车位，实际上记者在该小区却见到这些位置已经被划成了停车位。
尽管开发商表示当初并未承诺人车分流，但记者注意到，在《富佳苑二期项目修建性详细规划调整》中却明确写有“人车分流”的字样。对此，开发公司的解释是，小区在西面还有一处非机动车入口，目前还未修建好，等将来修好后机动车走北侧入口，行人走西侧入口，以此来避免人车混行。记者注意到，小区主干道由于被划上停车位，留下的通道已经不足四米。而按照国家对于消防车通道的相关规定，消防车通道的净高和净宽均不应小于4米。
对于小区业主质疑的车位价格问题，太原市12358工作人员告诉记者，物价部门只对停车服务费价位这一块进行核准或市场价指导。对在售楼盘的停车位售、租价这一部分，目前监管方面还是个空白。
房管部门：目前只为小区停车库办过产权
近年来因开发商出售车位和业主引发纠纷并非富佳苑二期一家，但矛盾的焦点只有一个：开发商有无权力卖地面停车位。
对此，太原市房管局办公室副主任乔迎新表示，具有密闭空间、有独立出入口、与住房相区别分开、能进行产权登记、依法拿到预售许可证的车库，开发商可以买卖。开发商如果擅自将小区内公共场地改为车位销售是不允许的，但如何界定是否属于公共场地，具体得问规划局。太原市国土资源局法规处的工作人员表示，按规定，开发商办理《国有土地使用权证》时缴纳的土地出让金，已经分摊在所出售的商品房中了。因此房屋出售且办理了《房屋产权证》后，开发商应把自己手中掌握的《国有土地使用权证》给业主进行分割，即办理“小土地证”，小区的土地属于全体购房者所有。“既然购房时房价中已包含了土地出让金，且小区土地属于全体购房者所有，那开发商有什么权力在业主的土地上划车位并出售呢？”对于这一疑问，太原市国土资源局法规处工作人员表示，具体得问规划局。太原市城乡规划局建筑规划处的工作人员告诉记者，如属于开发商建楼时规划内的车位，且得到规划部门批准，并且能出示规划图纸说明，那开发商就可以出售。但对于规划部门的这一说法，不少人却并不赞同。
“根据《物权法》相关规定，房屋与土地是一个整体。《城市房地产管理法》也规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。而地面车位既不属于房屋也不属于车库，不具备构造上的独立性和能够登记成为特定业主所有权的客体两个条件，蕞终难以获得产权，所以也就无权上市交易和出售。即使按照规划部门的说法，这些规划的车位属于开发商，但开发商也只是具有土地使用权，仍然不具备产权，不能销售。”太原天建律师事务所的李红军律师说道。而记者在太原市房管局产权登记中心也了解到，目前太原市只为小区的停车库办理过产权，而并未对露天停车位办理过产权。“车位办理产权除了规划部门批准外，还必须在购房合同中予以明确，且符合房屋建筑面积认定的基本条件，具备固定的权属界址，施工设计图与实际现状保持一致，才能办理产权登记。”太原市房管局产权登记中心的工作人员说，他还告诉记者，没有办理产权登记的车位只能出租。
“办理了产权登记的地面停车位才能出售，但现实是开发商往往将未办理产权登记的地面停车位也出售，这其实是在钻法律的空子。一边是《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的不得转让，另一边《物权法》中又规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，这就导致了没有进行产权登记到底能不能出售的矛盾。”山西邦宁律师事务所的李卯春律师认为，由于住宅小区车库、车位的立法存在不完善的地方，这也就导致了人们对车位权属理解的不同。“《物权法》在立法时由于考虑了很多历史遗留问题，因此在法律中也就难免导致区划范围的模糊。目前国内不少城市都出台了专门的物业管理条例对小区停车位的权属进行明确的规定，如《海南经济特区物业管理条例》就规定，建设单位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。而目前太原市至今没有制定专门的物业管理条例，因此相关问题亟待通过完善立法来解决。”
张律师提醒，如果地面车位没有办理产权登记，开发商出售地上车位，实际销售的是使用权，不过是一种变相的租赁买断行为。而且按照《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的那部分无效。
不同的人对停车位的权属有着不同的理解，但停车位权属无清晰界定，却使业主往往成了吃亏方。“在相关法律完善之前，业主在与开发商签订商品房买卖合同时应先明确约定车位、车库权属，然后再对于具体使用问题做进一步的书面约定，这样才能保障自己的权益。”张律师建议。
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