沉默高价地破土待出或成太原房价坐标
沉默高价地破土待出 或成太原房价坐标
据山西晚报报道，从2007年12月，香港合生创展集团以7.62亿元竞买铜厂地王起，太原市的地价走势可谓节节攀升，不断亮相的高溢价地块风光无限。但历经数次楼市调控、市场起伏，往年出让的高溢价率地块如今的进展各不相同：2009年拿地的亲贤街茂业地块，一期住宅已发售，项目建设及商业物业的运作如火如荼；而2011年年底，以总价12.04亿元成交的原山西电机制造有限公司两宗土地，至今仍是一片静寂。
部分高价拿地的项目缘何不肯积极入市？本周，记者走访了解多个“高价地”现状，却发现多个项目已开始积极筹备开建、入市事宜。
高价地块一出生就万众瞩目“高价地”项目从土地成交那一刻就拥有极高的知名度，项目的每一个开发营销动作都是万众瞩目。
2007年以来太原诞生的“高价地”项目主要包括2007年12月成交的太原并州南路的“铜厂”合生创展地块；2008年7月成交的滨河西路“晋联”地块；2008年10月，亲贤街“山汽”茂业地块；2010年7月成交的龙城大街“山西航校”三个地块及2011年11月成交的“山西电机厂”地块。
这些地块拍卖成交起就拥有极高的知名度，原因是这些地块的溢价率高，比土地拍卖时的底价高出2至3倍之多，但开发商仍能拿出资金竞拍，实力不凡；另外，这些项目的土地楼面价（即每平方米建筑面积中的土地成本价）已远远超过了当时土地的平均开发成本，加重了业界对相应片区楼市价涨的预期。
铜厂地王2007年竞买的楼面地价为2700元/平方米，而当年太原市楼面地价的平均水平为800元/平方米；铜厂地王的西南侧，即是2008年太原地王“山汽”茂业地块，该地块楼面地价为2500元/平方米，当时太原的楼面地价平均水平约为1500元/平方米；2011年11月9日，“山西电机厂”地块楼面地价达3300元/平方米，比全城楼面地价的平均水平高出近1000元/平方米。
土地成本增高，意味着项目的销售价格也要高过市场平均行情。从已经亮相的高价地块项目定位来看，上述“高价地”无一例外地定位为高端项目或商业综合体。项目的规划设计、建筑质量均是堪称一绝。
而未入市的“高价地”如今进展如何？这是全城业界人士持续关注的谜题。
项目被捂开发节奏难与大势合拍相对于已经入市的高价地项目，太原市部分“高价地”目前仍“待字闺中”。
2007年12月5日，在当日举行的一场土地拍卖会上，多达15家省内外知名房企角逐竞拍铜厂地块，香港合生创展集团最终把价格叫到了7.62亿元并成交。该地块总价、每亩单价及楼面地价均创下太原市当年土地拍卖历史最高纪录，震惊业界。
从拿地至今近6年，其间太原陆续不断出现新的“高价地”，如今这些地块多已进入开发销售期，铜厂地块开发的断断停停却扑朔迷离。
据已从太原合生项目离职的员工介绍，铜厂地块开盘难的原因复杂。在刚刚拿到地，即碰到了2008年的国际金融风暴，全国楼市量价齐跌。与此同时，太原出让土地普遍达不到净地出让要求，涉及的拆迁问题让合生焦头烂额。2011年，多年沉寂的铜厂地块终于开工建设，但却迎头赶上了史上最严厉的限购调控。
这位离职员工说，“经过多次规划定位调整、案名更换，今年春季，太原合生铜厂地块终于拿到了预售证可以发售。但太原对全城所有项目的规划盘整、违规预售整治，又让项目的开盘计划推了推。”无独有偶，与合生铜厂地块紧邻的山西电机厂地块已拿地近两年，至今未见任何动工迹象。8月6日，记者联系到该项目负责人，对方称，由于并州路道路改造，项目的动工计划将推至今年下半年。
记者了解到，事实上所有高价地块，开发商均因担心成本高、开发风险大，或多或少都有捂盘行为。多数开盘的高价地块项目，其开发节奏并非“多建快销”，而是跟着市场需求、客户排号情况，适度推盘。尤其是眼下的宏观调控政策、太原城建违建、建规预售整治风暴给高端市场带来更多不确定性。除市场的不确定性外，从高端产品开发策略来说，精细打造必然拉长开发入市周期。
但因市场消化能力不足，在各地出现的地王退地、转让事件，在太原“高价地”项目中却很鲜见。“山西电机厂”项目的房企负责人称，此轮的城建、楼市行业整治，将会带动太原市房地产业步入快车道，手持并州路绝版地块的该房企对市场前景充满信心。
借势入市坐地挣钱或成现实历经调控限购，太原楼市的供应较去年同期下降了3成之多，而太原市大刀阔斧地整治违建更让市场供应捉襟见肘，彻夜排号、托熟人抢房源的事情屡见不鲜。“就怕刚上市就抢没了。”准备下半年推出项目二期的滨河西路“晋联”地块营销负责人张宝宝称，该项目共计开发6栋楼，户数总计仅有466户。去年下半年开售一期至今，8成房源出售给了项目周边汇锦苑、丽华苑、长岛国际小区的业主。二期项目还未开售，但客户的登记量已与房源量相当。
太原业界人士康敏先生称，高价地之所以能成为高价地，和地块本身优质因素密不可分。包括地理位置、周边配套、自然环境等，都使高价地具备成为热销盘的前提。
熟悉太原亲贤片区楼市格局的王斌先生表示，综观全市近年陆续出现的高价地，仅亲贤街片区就达三个，“铜厂”合生地块、“山西电机厂”地块、“山汽”茂业地块。这些地块之所以能拍出高价，因为此片区商品房项目已无处插针，周边品牌商业综合体项目近10个，相当于北京市的国贸区。
记者还了解到，即将入市的“铜厂”合生地块的项目案名初定为合生国际城，预期起价会达到毛坯房12000元/平方米。
数据显示，今年7月，太原全市的备案商品房均价已达到8600元/平方米，这个价格已超过“高价地”项目的各类成本。而紧随太原大规模的城建改造，太原市今年在城建工程上投入的资金已超百亿元。太原市政府正在不遗余力地向全国房企推介城中村改造、旧城改造项目，以扩大经营城市的收益，而价格更高的土地将在下半年陆续出现。
如今，昔日的“高价地”似乎已等到了开盘之时。它们将会成为太原楼市的新房价坐标。
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